Taşınmaz satışı ve satış ilişkisi doğuran haklar

Bu madde taşınmaz satış sözleşmesinin geçerlilik şeklini (resmî şekil), taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin şeklini ve önalım sözleşmesinin şeklini düzenler. Hüküm, taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeleri taraflar bakımından kurar; taşınır satışı ve taşınır ile ilgili sözleşmeler bu maddenin kapsamında değildir. Madde taşınmazın tanımını, satışın unsurlarını ve satış konusunun belirlenmesini düzenlemez (TMK m.704, m.998 ve KMK m.13 bu konuda belirleyicidir). Taşınmaz satışında ayıptan sorumluluk, yarar ve hasarın geçişi ve şartlı satış yasağı (TBK m.243-245) ile taşınır satış kurallarının kıyasen uygulanması (TBK m.246) bu maddede yer almaz. Tapu sicilinin işleyişi, tescil yetkisi ve tescile zorlama davası da bu maddenin dışındadır.

Şekil: hangi kavramlar bilinmeli?

Resmî şekil

Sözleşmenin yetkili bir resmî makam önünde, kanunda öngörülen biçimde düzenlenmesini ifade eder. Taşınmaz satışında bu makam tapu sicil müdürlüğü, taşınmaz satış vaadinde ise noter veya tapu sicil memurudur.

Geçerlilik şekli

Şekle uyulmadığında sözleşmenin baştan geçersiz kalmasına yol açan şekil türüdür. Maddenin ikinci ve üçüncü fıkrasındaki yazılı şekil kuralları bu niteliktedir.

Taşınmaz satış vaadi

Taraflardan birine veya her ikisine, ileride bir taşınmazın satışı sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı tanıyan ön sözleşmedir. Hem asıl satış sözleşmesi hem de vaat sözleşmesi resmî şekle tabidir.

Geri alım sözleşmesi

Satıcının, satış yapılmış taşınmazı belirli koşullarla geri alma hakkını kendi lehine kurduğu sözleşmedir. Maddenin ikinci fıkrasına göre resmî şekle tabidir.

Alım sözleşmesi

Kamulaştırma gibi bir alım hakkının kullanılmasıyla ortaya çıkan ve taşınmazın alıma konu olduğu sözleşmedir. Maddenin ikinci fıkrasında geri alım ile birlikte resmî şekle bağlanmıştır.

Önalım sözleşmesi

Önalım hakkı sahibine, bir taşınmazın satışı hâlinde satış bedeli ve koşullarıyla o taşınmazı satın alma imkânı tanıyan sözleşmedir. Maddenin üçüncü fıkrası gereğince geçerliliği yazılı şekle bağlıdır; resmî şekil aranmaz.

Şekil: hangi şartlar aranır?

• Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde, yani tapu sicil müdürlüğü önünde düzenlenmiş olması gerekir.
• Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmiş olması gerekir; aksi hâlde bu sözleşmeler geçersizdir.
• Önalım sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılmış olması gerekir; resmî şekil bu sözleşme için aranmaz.
• Sözleşmenin konusu bir taşınmaz olmalıdır; taşınır satışı bu hükme tabi değildir.
• Tarafların sözleşmeye ilişkin iradeleri, resmî şekil veya yazılı şekil gerekliliğine uygun biçimde açıklanmış olmalıdır.

Şekil: hangi sonuçları doğurur?

• Taşınmaz satış sözleşmesi resmî şekilde düzenlenmediğinde geçersizdir ve bu geçersizlik kendiliğinden doğar.
• Taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmediğinde geçersizdir; vaat sahibi bu vaada dayanarak asıl satışın yapılmasını ve tescilini isteyemez.
• Geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekle uyulmadıkça geçerli olmaz.
• Önalım sözleşmesi yazılı şekle uyulmadan yapılmışsa geçersizdir.
• Şekil kuralına uyulmakla birlikte taraflar sözleşmeye bağlanır ve tescil ile mülkiyet geçer.

Şekil: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Önalım sözleşmesi için de resmî şekil aranacağını sanmak; bu sözleşme için yalnızca yazılı şekil yeterlidir.
• Taşınmaz satış vaadinin yalnızca yazılı şekilde yapılabileceğini düşünmek; vaat için resmî şekil zorunludur.
• Ön sözleşme şekil kuralının (TBK m.29/II) taşınmaz satışında ayrıca uygulanmayacağını düşünmek; iki hüküm birlikte uygulanır ve sonuç aynıdır.
• Şekle uyulmadan yapılmış sözleşmenin ödeme veya teslim ile geçerli hâle geleceğini kabul etmek; bu tür bir tamamlama kuralı bu maddede yer almaz.
• Geri alım ve alım sözleşmelerinde yazılı şeklin yeterli olduğunu sanmak; bu sözleşmeler resmî şekle tabidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde düzenlenmemesi hâlinde sözleşmenin geçersiz olduğunu ve bu geçersizliğin hâkim tarafından re'sen dikkate alınacağını kabul etmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2024/361 E., 2025/337 K., 21.05.2025; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2023/1066 E., 2024/796 K., 09.05.2024)
• Taşınmazın mülkiyetini nakleden sözleşmelerin resmî biçime uyulmadan yapılması hâlinde sözleşmenin geçersiz olduğu ve tapu iptal ve tescil talebinin bu nedenle reddedilebileceği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/293 E., 2024/107 K., 14.02.2024)
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken bir sözleşme olduğu ve TBK m.237 ile TMK m.706 ve Noterlik Kanunu m.89 kapsamında değerlendirildiği kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2023/1066 E., 2024/796 K., 09.05.2024)
• Taşınmaz satış sözleşmesinde resmî şekil koşulunun, yan anlaşmalar ve sonradan yapılan ödeme düzenlemeleri bakımından da geçerlilik şartı olarak ele alındığı görülmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2023/211 E., 2025/555 K., 10.04.2025)
• Taşınmaz satış vaadinin iki taraflı olarak yapılması gerektiği ve bu durumun hâkim tarafından re'sen göz önüne alınacağı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/1073 E., 2025/85 K., 26.02.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Taşınmaz satışının geçerliliğini ileri süren taraf, sözleşmenin tapu sicil müdürlüğünde veya noterde resmî şekilde düzenlendiğini tapu kaydı veya resmî senetle ispatlamakla yükümlüdür.
• Satış vaadinde resmî şekle uyulduğunu ileri süren taraf, noter senedi veya tapu sicil memurunun düzenlediği belge ile bunu ispat eder; bu belge olmadan tanık beyanıyla şekle uyulduğunu kanıtlamak mümkün değildir.
• Önalım sözleşmesinde yazılı şeklin varlığını ileri süren taraf, yazılı belgeyi ibraz etmekle yükümlüdür; yazılı şekil bulunmadığını ileri süren karşı taraf bunu kendi savunması olarak ortaya koyar.
• Geçersizliği ileri süren taraf, şekil eksikliğini belgeyle ortaya koyar; sözleşmenin tarafları arasında ödeme veya teslim yapılmış olması bu eksikliği kendiliğinden gidermez.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.29: Ön sözleşmenin asıl sözleşmenin şekline tabi olduğunu genel olarak düzenler; 237. madde bu genel kuralın taşınmaz satış vaadine uygulanmasını tekrar eder.
• 6098 sayılı Kanun m.243: Taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma kaydının tapuya tescilini yasaklar; bu madde ile birlikte taşınmaz satışına özgü düzenlemeyi tamamlar.
• 6098 sayılı Kanun m.246: Taşınır satışı kurallarının taşınmaz satışına kıyasen uygulanacağını belirtir; şekil konusunda ise 237. madde özel kural olarak öncelikle uygulanır.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.704: Taşınmazın kapsamını belirler; bu maddenin konusu olan taşınmazın tanımında başvurulan hükümdür.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706: Taşınmaz mülkiyetinin devrinde resmî şekil ve tescil gerekliliğini düzenler; 237. maddenin şekil kuralı ile birlikte uygulanır.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.998: Tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebilecek hakları belirler; taşınmaz satışının konusunu sınırlayan ölçüt olarak kullanılır.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.13: Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin taşınmaz sayılmasını sağlar; satış konusu bağımsız bölümde bu hüküm uygulanır.

Madde, sözleşmeden doğan önalım, geri alım ve alım haklarının en çok ne kadar süre için kararlaştırılabileceğini ve bu hakların kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilmesini düzenler. Hüküm, taşınmaz satışı ilişkisi doğuran bu haklar bakımından uygulanır; taşınırlar için de kararlaştırılabilir, ancak bu durumda hükmün kıyasen uygulanması gündeme gelir. Madde, şerhin silinmesini, şerh süresinin sona ermesinden sonra yeniden şerh edilmesini ve hakkın devri ile mirasa geçmesini düzenlemez; bunlar için ilgili tapu mevzuatına ve TBK m.239 hükmüne bakılmalıdır. Hakkın kullanılmasına ilişkin usul, satış ilişkisinin kurulması ve bu hakların hükümsüzlüğü de maddenin kapsamı dışındadır; bunlar için TBK m.237 ve m.239 ile m.240 vd. hükümlerine bakılmalıdır.

Süresi ve şerhi: hangi kavramlar bilinmeli?

Önalım hakkı

Malikin taşınmazını üçüncü kişiye satmak istediğinde, hak sahibinin aynı koşullarla satın alma yetkisini sağlayan sözleşmeden doğan haktır. Madde bakımından yalnız sözleşmeye dayanan önalım hakkı söz konusudur.

Geri alım hakkı

Satılan malın, satıcının sonradan belirli koşullarla geri alabilmesini sağlayan haktır. Hakkın süresi ve şerhi bakımından maddedeki sınırlar geçerlidir.

Alım hakkı

Hak sahibine, hakkın doğduğu sözleşmede öngörülen durumda ileride satış sözleşmesi yapma imkânı veren haktır. Sürenin sonunda yeniden en çok on yıl için alım anlaşması yapılabilir.

Şerh

Hakkın tapu kütüğüne kaydedilmesi ve böylece üçüncü kişilere karşı etkili hale gelmesidir. Şerhin etkisi maddede düzenlenen süreyle sınırlıdır.

Munzam aynî etki

Şerh edilen şahsi hakkın, taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı da ileri sürülebilmesi sonucudur. Bu etki şerhin süresi içinde devam eder.

Süresi ve şerhi: hangi şartlar aranır?

• Hakkın sözleşmeden doğmuş olması gerekir; önalım, geri alım veya alım hakkı bir sözleşmeye dayanmalıdır.
• Hakkın süresi en çok on yıl olarak kararlaştırılmalıdır; on yıldan uzun bir süre kararlaştırılırsa, hak geçerliliğini kaybetmez, ancak şerhin etkisi on yılla sınırlı kalır.
• Hakkın tapu siciline şerh edilebilmesi için kanunlarda belirlenen süre bulunmalı ve şerh bu süre içinde yapılmalıdır.
• Şerh yapılmadan hak, yalnızca taraflar ve külli halefleri arasında kişisel nitelikte etkili olur.

Süresi ve şerhi: hangi sonuçları doğurur?

• Önalım, geri alım ve alım hakları on yıla kadar süre için geçerli olarak kararlaştırılabilir.
• Hak on yıldan uzun süre için kararlaştırılmışsa, sözleşme geçersiz olmaz; ancak tapu şerhinin üçüncü kişilere karşı etkisi on yıl ile sınırlıdır.
• Hak tapu siciline kanunlarda belirlenen süreyle şerh edildiğinde, şerh üçüncü kişilere karşı etkili olur ve hak, eşyaya bağlı borç niteliği kazanır.
• Şerh edilmeyen hak, yalnızca taraflar ve külli halefleri arasında kişisel hak niteliğinde etkilidir; sonradan taşınmazı edinen kişiye karşı ileri sürülemez.
• Şerhin on yıllık etki süresi dolunca şerh etkisini yitirir; sözleşmedeki süre daha uzun olsa bile bu sonuç değişmez.
• Süre dolduktan sonra taraflar isterse yeni bir anlaşma yaparak hakkı yeniden tapuya şerh ettirebilir.
• Alım hakkında on yıl sonunda yeni bir alım anlaşması en çok on yıl için yapılabilir.

Süresi ve şerhi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Sözleşmede on yıldan uzun süre kararlaştırılınca bunun tamamen geçersiz olduğunu saymak; madde yalnız şerhin etkisini on yılla sınırlar.
• Önalım ve geri alım hakkı için yirmibeş yıllık sürenin hâlâ geçerli olduğunu varsaymak; gerekçedeki bu öneri Komisyonda değiştirilmiştir.
• Şerhin etki süresini sözleşmedeki süreye göre hesaplamak; etki süresi her zaman şerh tarihinden başlayarak on yıldır.
• Tapuya şerh edilmemiş hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebileceğini düşünmek; şerh olmadan hak yalnızca taraflar arasında etkilidir.
• Taşınır satışında maddenin doğrudan uygulanabileceğini sanmak; bu durumda hüküm yalnızca kıyasen uygulanabilir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Gayrimenkul satımına ilişkin TBK m.237-246 hükümlerinin tapulu taşınmazlara ilişkin olduğu kabul edilmektedir. (20. Hukuk Dairesi, 2018/5726 E., 2019/272 K., 21.01.2019; 20. Hukuk Dairesi, 2014/9077 E., 2014/9846 K., 26.11.2014; 20. Hukuk Dairesi, 2019/1507 E., 2019/3622 K., 23.05.2019)

Nasıl ispat edilir?

• Hakkı ileri süren taraf, hakkın sözleşmeden doğduğunu ve süresinin on yılı aşmadığını yazılı sözleşme ile ispatlamalıdır.
• Hakkın tapu siciline şerh edildiğini ileri süren taraf, tapu kütüğü kaydı ile ispat eder; şerhin tarihi, on yıllık etki süresinin başlangıcını belirler.
• Şerhin etki süresinin dolduğunu savunan taraf, şerh tarihini tapu kaydından ispatlar.
• Hakkın şerh edilmediği ve üçüncü kişiye karşı ileri sürülemediği savunmasını yapan karşı taraf, tapu kaydının bulunmadığını ispatlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.736: Alım hakkının şerhinin on yıl sonunda etkisini yitirmesini düzenler; TBK m.238 ile uyumlu olacak biçimde hazırlanmıştır.
• 4721 sayılı Kanun m.735: Önalım hakkının şerhinin etki süresine ilişkin hükümdür ve TBK m.238 ile uyum içindedir.
• 4721 sayılı Kanun m.1009: Şerhin munzam aynî etkisini düzenler; şerh edilen şahsi hakkın sonradan edinenlere karşı ileri sürülmesini sağlar.
• 6098 sayılı Kanun m.239: Sözleşmeden doğan alım ve geri alım hakkının devri ile mirasa geçmesini düzenler; madde kapsamının dışındadır ama maddeyle birlikte okunur.
• 6098 sayılı Kanun m.237: Maddenin satış ilişkisi doğuran haklar hükümlerinin taşınmaz satışı bağlamındaki genel çerçevesini oluşturur.

Madde, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım haklarının devredilip devredilemeyeceğini ve miras yoluyla geçişini düzenler. Aksine anlaşma yoksa bu hakların devrini yasaklar, bu hakların devredilebileceği kararlaştırılmışsa devir işleminin şekline ilişkin kuralı koyar. Madde, hakların miras yoluyla geçmesinin koşullarını ayrıntılandırmaz. Alacağın devrinin genel şartlarını düzenlemez (m.183-184). Alacağın mahkeme kararıyla ya da kanun gereğince geçişini düzenlemez (m.185). Taraf sıfatının, yani sözleşmenin devrini düzenlemez (m.202-206). Kiracının kullanma hakkını devretmesini düzenlemez (m.322). Sözleşmeden doğan bu hakların kullanılma süresi ve hak düşürücü süreleri madde metninde yer almaz.

Devredilmesi ve miras yoluyla geçmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

Sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları

Bir sözleşmenin taraflarına, malın satışı veya geri alınması gibi durumlarda bir tarafa tanınan ve sözleşmeye bağlı olarak doğan yenilik doğurucu haklar. Hak, sözleşme ile kurulur; kanundan doğan bir önalım hakkı bu maddenin kapsamında değildir.

Devredilemezlik kuralı

Bu hakların, taraflar aksini kararlaştırmadıkça, bir üçüncü kişiye devredilememesi ilkesidir. Kural, hakkın kişiye sıkı sıkıya bağlı olması düşüncesine dayanır.

Miras yoluyla geçiş

Hak sahibinin ölümü hâlinde hakkın mirasçılara kendiliğinden geçmesidir. Bu geçiş bir devir işlemi değildir ve devredilemezlik kuralından etkilenmez.

Devir işleminin şekli

Hakkın kuruluşu için öngörülen şekildir. Bu hakların devri ancak aynı şekilde yapıldığında geçerli olur; şekle uyulmaması hâlinde devir işlemi geçersizdir.

Devredilmesi ve miras yoluyla geçmesi: hangi şartlar aranır?

• Devre konu olan hakkın sözleşmeden doğan önalım, alım veya geri alım hakkı olması gerekir.
• Taraflar arasında hakkın devredilebileceğine dair açık bir anlaşma bulunmalıdır; aksi hâlde hak devredilemez.
• Devredilebilirlik kararlaştırılmışsa devir işleminin, hakkın kuruluşu için öngörülen şekle uygun yapılması gerekir.
• Hak miras yoluyla geçiyorsa, devir anlaşması aranmaz; hakkın mirasçıya geçmesi kanundan doğar.

Devredilmesi ve miras yoluyla geçmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Aksine anlaşma yoksa, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakkı bir üçüncü kişiye devredilemez.
• Bu haklar yalnızca miras yoluyla mirasçılara geçer.
• Devredilebilirlik sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
• Şekle uyulmayan devir işlemi geçersizdir ve hak, devreden kişide kalır.
• Madde metni, devredilemezlik ve şekil kurallarını emredici biçimde koymaktadır; aksine anlaşma yalnızca devredilebilirlik bakımından yapılabilir.

Devredilmesi ve miras yoluyla geçmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Devredilebilirliğin aksine anlaşma olmadan varsayılabileceğini sanmak; oysa kural devredilemezliktir.
• Miras yoluyla geçişe de devir şekli kuralını uygulamak; miras yoluyla geçişte devir işlemi gerekmez.
• Hakkın kuruluş şekli ile alacağın devri şeklini özdeşleştirmek; madde, hakkın kuruluş için öngörülen şekle atıf yapar.
• Madde 239'u genel alacak devri kuralı gibi uygulamak; madde yalnızca sözleşmeden doğan yenilik doğurucu haklara ilişkindir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kararlar, 6098 sayılı Kanun'un 237-246 maddelerinin tapulu taşınmazlara ilişkin olduğunu belirtmektedir; önalım, alım ve geri alım hakları bakımından bu bağlam, devir şekli sorununun taşınmaz satımında ortaya çıktığını göstermektedir. (20. Hukuk Dairesi, 2018/5726 E., 2019/272 K., 21.01.2019; 20. Hukuk Dairesi, 2014/9077 E., 2014/9846 K., 26.11.2014; 20. Hukuk Dairesi, 2019/1507 E., 2019/3622 K., 23.05.2019)

Nasıl ispat edilir?

• Devredilebilirliğe ilişkin aksine anlaşmanın varlığını, devreden veya devralan iddia ettiğinde, bu iddiayı ispatlamakla yükümlüdür; yazılı sözleşme bu bakımdan en güçlü delildir.
• Devir işleminin hakkın kuruluş şekline uygun yapıldığını, devralan iddia ederse ispatlamalıdır; şekil koşulu yazılı belgeyle ya da resmi işlemle gösterilir.
• Hakkın miras yoluyla geçtiğini iddia eden mirasçı, ölüm belgesi ve mirasçılık belgesi ile geçişi ispatlar.
• Devir işleminin şekle uygun olmadığını ileri süren taraf, bu aykırılığı ispatlamakla yükümlü değildir; şekil eksikliği, geçerlilik koşulu olduğundan resen dikkate alınır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.183: Alacağın devri hükümlerini koyar. Madde 239, sözleşmeden doğan yenilik doğurucu haklar bakımından bu genel rejimden ayrılan özel bir kuraldır.
• 6098 sayılı Kanun m.184: Alacak devrinin yazılı şekle bağlanmasını düzenler. Madde 239/2, hakkın kuruluş şeklinin devir için de aranmasını öngörür ve bu bağlamda m.184 ile paralellik gösterir.
• 6098 sayılı Kanun m.185: Alacağın kanun veya mahkeme kararıyla geçişini düzenler. Madde 239 ise mirasla geçişi ayrıca belirtir; iki hal birbirinden ayrı tutulmalıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.202: Sözleşmeden doğan hakların ve borçların taraf sıfatıyla devrini düzenler; madde 239 bu hakların devrine ilişkin özel kuralı getirir.

Bu madde, sözleşmeden doğan önalım hakkının hangi hallerde kullanılabileceğini ve hangi hallerde kullanılamayacağını düzenler. Birinci fıkra, önalım hakkının doğması için taşınmazın satışının ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılmasını koşul olarak koyar. İkinci fıkra, mirasın paylaşımında özgüleme, cebri artırma ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ya da benzer amaçlarla edinme hallerinde önalım hakkının kullanılamayacağını belirtir. Madde, sözleşmeden doğan önalım hakkını taşınmaz malikinin üçüncü kişiyle yaptığı işlemler bakımından uygular. Madde, önalım hakkının kullanılma süresini, biçimini ve bildirim usulünü düzenlemez; bunlar 242. ve 241. maddelerde yer alır. Yasal önalım hakkının kaynağı ile kanundan doğan şuf'a hallerini de düzenlemez; bunlar Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve 733. maddelerindedir. Ayrıca önalım hakkının alıcıya ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi ile tapu şerhinin etkisi de bu maddenin kapsamında değildir (m.241 ve m.242)."

İleri sürülmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Taşınmaz maliki ile önalıcı arasındaki sözleşmeyle kurulan, malikin taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi halinde önalıcıya alıcının yerine geçme yetkisi veren haktır. Kanundan doğan yasal önalım hakkından ayrılır.

Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlem

Satış sözleşmesi olmasa da taşınmazın satışıyla aynı ekonomik sonucu doğuran her türlü hukuki işlemdir. Gayrimenkul yatırım ortaklığına ait tüm hisselerin devri bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Mirasın paylaşımında özgüleme

Miras ortaklığının paylaşımında taşınmazın mirasçılardan birine tahsis edilmesidir. Bu yolla edinilen taşınmaz bakımından önalım hakkı kullanılamaz.

Cebri artırma yoluyla satış

Mahkeme veya icra işlemi aracılığıyla, malikin iradesi dışında yapılan satıştır. Bu yolla yapılan satışta önalım hakkı kullanılamaz; ihtiyari açık artırma ise bu kapsamda değildir.

Kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla edinme

Kamulaştırma gibi kamusal bir görevin yerine getirilmesi için taşınmazın kazanılmasıdır. Bu tür edinmelerde önalım hakkı doğmaz.

İleri sürülmesi: hangi şartlar aranır?

• Taşınmaz maliki ile bir üçüncü kişi arasında satış sözleşmesi kurulmuş ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem yapılmış olmalıdır (birinci fıkra).
• Devir geçerli bir işlemle gerçekleşmiş olmalıdır; başlangıçtan geçersiz satışa dayanılarak önalım hakkı kullanılamaz.
• Devir, ikinci fıkrada sayılan hallerden birine dayanmamalıdır: mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgüleme, cebri artırma yoluyla satış ya da kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve benzer amaçlarla edinme olmamalıdır.
• Taşınmazın üçüncü kişiye devri, kişinin önalım sözleşmesine dayanan hakkının kapsamına girmelidir; devir bağış, trampa, şirkete aynî sermaye ya da ölüme bağlı tasarruf gibi bir yolla yapılmışsa ayrıca değerlendirilmelidir.

İleri sürülmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Taşınmaz üçüncü kişiye satış veya eşdeğer bir işlemle geçerli olarak devredilmişse sözleşmeden doğan önalım hakkı kullanılabilir.
• Satış geçerli değilse, başlangıçtan hükümsüz veya yok hükmünde ise önalım hakkı kullanılamaz.
• Bağış, trampa ve ölüme bağlı tasarrufla geçiş gibi satış sayılmayan devirlerde önalım hakkı kullanılamaz.
• Mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgüleme, cebri artırma yoluyla satış ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla edinme hallerinde önalım hakkı kullanılamaz.
• Kullanılamayan hallerde önalım hakkı sahibi, kanunun öngördüğü bildirim ve sürelere dayanarak alıcıya karşı hak talep edemez.
• Bu hükümler emredici niteliktedir; taraflar sözleşmeyle önalım hakkını ikinci fıkradaki hallere genişletemez, kanunun dışında kalan devirlere de önalım hakkını uygulatamaz.

İleri sürülmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Gayrimenkul yatırım ortaklığı hisselerinin devrini, satış olmadığı gerekçesiyle önalım dışı saymak; bu devir ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlem olarak önalım hakkını doğurabilir.
• Şirkete aynî sermaye olarak konulan taşınmazı, ekonomik eşdeğer işlem sayıp önalım hakkını kabul etmek; bu devir ikinci fıkra kapsamında değildir ancak kanun açıkça önalım hakkını dışlamaktadır.
• Mirasın paylaşımında özgülemeyi, satışa eşdeğer işlem sayarak önalım hakkı doğurmak; ikinci fıkra bu hali açıkça dışlar.
• Cebri artırma ile ihtiyari açık artırmayı aynı hükme tabi tutmak; cebri artırmada önalım hakkı kullanılamaz, ihtiyari açık artırmada kullanılabilir.
• Satış vaadini satış yerine koyarak önalım hakkını doğmuş saymak; vaadin kesin satışı meydana getirmediği, bu nedenle yeterli olmadığı kabul edilmektedir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Gayrimenkul satımına ilişkin 237-246 maddelerin tapulu taşınmazlara ilişkin olduğu kabul edilmektedir. (20. Hukuk Dairesi, 2018/5726 E., 2019/272 K., 21.01.2019; 20. Hukuk Dairesi, 2014/9077 E., 2014/9846 K., 26.11.2014)
• Önalım hakkının kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin ya da eşdeğer işlemin gerçekleştiği, yalnızca satış vaadinin yeterli olmadığı kabul edilmektedir. (20. Hukuk Dairesi, 2018/5726 E., 2019/272 K., 21.01.2019)
• Önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla satışın tapuda bağış olarak gösterilmesi halinde muvazaa iddiasının ileri sürülebileceği kabul edilmektedir. (20. Hukuk Dairesi, 2018/5726 E., 2019/272 K., 21.01.2019)

Nasıl ispat edilir?

• Önalım hakkını ileri süren taraf, taşınmazın üçüncü kişiye satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlemle devredildiğini ispatlamakla yükümlüdür; bu ispat tapu kaydı ve satış sözleşmesiyle yapılır.
• Taşınmazın ikinci fıkradaki hallerden birine (özgüleme, cebri artırma, kamusal edinme) dayandığını ileri süren taraf, bu hali ispatla yükümlüdür; ihale veya kamulaştırma kararı bu amaçla kullanılan resmi belgelerdir.
• Devrin satış olmadığını, bağış ya da trampa niteliğinde olduğunu ileri süren karşı taraf, bu savunmasını tapu kaydı ve sözleşmenin içeriğiyle ispatlar.
• Bedelde muvazaa iddiası, taraflarca ileri sürülemez; önalım hakkı sahibi ise tapudaki bedelin gerçek değerin üzerinde gösterildiğini iddia ve ispat edebilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.241: Sözleşmeden doğan önalım hakkının alıcıya karşı ileri sürülmesini ve satış sonrası durumu düzenler; bu maddedeki 'ekonomik bakımdan satışa eşdeğer' ifadesinin de uygulamasını tamamlar.
• 6098 sayılı Kanun m.242: Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılma süresi, biçimi ve kullanılma hükümlerini düzenler; bu madde ile birlikte hakkın doğup kullanılmasını belirler.
• 4721 sayılı Kanun m.732: Yasal önalım hakkının kaynağıdır; sözleşmeden doğan önalım hakkı ile kanundan doğan önalım hakkı arasındaki ayrımı belirlemek için dayanılır.
• 4721 sayılı Kanun m.733: Yasal önalım hakkının kullanılması ve feragatine ilişkin hükümleri içerir; m.735/III atfıyla sözleşmeden doğan önalım hakkına da uygulanır.
• 4721 sayılı Kanun m.735: Sözleşmeden doğan önalım hakkına ilişkin kanun atfını ve şerh edilmiş önalım sözleşmesinin hükümlerini içerir.

Bu madde, sözleşmeden doğan önalım hakkında satış sözleşmesinin önalım hakkı sahibine bildirilmesini, bildirimin etkisini ve önalım hakkının kullanılması hâlinde taşınmazın hangi koşullarla kazanılacağını düzenler. Ayrıca satışa eşdeğer ekonomik işlemlerin de aynı hükümlere tabi olduğunu belirtir. Kimler bakımından uygulanacağı bakımından, önalım hakkını kuran sözleşmenin tarafları olan satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi arasındaki ilişkiye uygulanır. Maddenin düzenlemediği konular şunlardır: önalım hakkının kullanma süresi ve dava yolu (m.242), önalım hakkının ileri sürülmesinde biçim ve usul ayrıntıları (m.242), sözleşmeden doğan önalım hakkının kuruluşu ve tapu şerhi (m.239 ve m.240), yasal önalım hakkı (Türk Medeni Kanunu m.732 vd.). Sözleşmeden doğan önalım hakkının zamanaşımı ya da hak düşürücü süreleri de bu maddede değil, m.242'de yer alır.

Koşulları ve hükümleri: hangi kavramlar bilinmeli?

Önalım hakkı sahibi

Taşınmaz satışında, satıcı ile yapılan sözleşme uyarınca öncelikli satın alma hakkını elinde tutan kişidir. Hakkın kaynağı yasa değil sözleşmedir.

Noter aracılığıyla bildirim

Satıcı veya alıcının satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine iletmesi için kullandığı zorunlu biçimdir. Bildirimin noter eliyle yapılması şarttır.

Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlem

Satış sözleşmesi olmasa da satışla aynı ekonomik sonucu doğuran işlemdir. Maddede örnek olarak taşınmazın tamamı üzerinde üst hakkı kurulması verilmiştir.

Alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmaması

Alıcının ehliyetine ilişkin eksikliklerden doğan onaylanmama halidir. Sınırlı ehliyetsiz alıcının yasal temsilcisinin rıza vermemesi ya da ayırt etme gücüne sahip kısıtlı alıcının vesayet makamından izin alamaması bu kapsama girer.

Satış sözleşmesinin ortadan kalkması

Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesinin fesih, iptal veya benzeri bir nedenle sona ermesidir. Bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.

Koşulları ve hükümleri: hangi şartlar aranır?

• Satıcı veya alıcının satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmiş olması gerekir.
• Önalım hakkı kullanılmış olmalıdır; bu durumda sonradan doğan fesih, iptal veya alıcının kişisel nedenlerle onaylamaması önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.
• Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemiş olmalıdır; aksi hâlde taşınmaz önalım hakkı sahibine, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satış koşullarıyla geçer.
• Satışa eşdeğer bir ekonomik işlem bulunmalıdır; bu hâlde de yukarıdaki hükümler uygulanır.
• Bildirim yapılmadan önalım hakkı sahibi bakımından satış koşulları kendiliğinden bağlayıcı hâle gelmez; bildirim yükümlülüğü yerine getirilmelidir.

Koşulları ve hükümleri: hangi sonuçları doğurur?

• Satıcı veya alıcı bildirim yükümlülüğünü yerine getirmezse, önalım hakkı sahibi bildirilmemiş satışın koşullarını öğrenmemiş sayılır ve bildirim eksikliği sorumluluk doğurur.
• Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kalksa bile, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.
• Alıcının şahsından kaynaklanan nedenlerle satış onaylanmazsa, bu durum da önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.
• Sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satış koşullarıyla kazanır.
• Aksi kararlaştırılmışsa, taşınmazın kazanım koşulları önalım hakkını kuran sözleşmedeki hükme göre belirlenir.
• Satışa eşdeğer ekonomik işlemlerde de yukarıdaki sonuçlar aynen doğar.

Koşulları ve hükümleri: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Noter dışı bildirimi (ör. adi yazılı ihbar veya sözlü duyuru) noter aracılığıyla yapılmış bildirim saymak; m.241/I bildirimin noter eliyle yapılmasını şart koşar.
• Satış sözleşmesinin sonradan ortadan kalkmasını önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülebilir saymak; ikinci fıkra bu olguyu önalım hakkı sahibine karşı etkisiz kılar.
• Sözleşmede aksi öngörülmediği hâlde taşınmazın önalım hakkı sahibine, satıcının üçüncü kişiye sunduğu koşullardan farklı koşullarla geçeceğini unutmak; kazanım koşulu satış koşullarıdır.
• Ekonomik eşdeğer işlemleri doğrudan satış sözleşmesi gibi değerlendirmeyip bu hükmün dördüncü fıkrasını göz ardı etmek.
• Alıcının şahsından kaynaklanan onaylamama hâlini genel fesih sebebi gibi değerlendirmek; bu madde kişisel nedenlerle onaylanmamayı ayrı bir koruma kuralına bağlar.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Gayrimenkul satımında önalım hükümlerinin tapulu taşınmazlara ilişkin olduğu kabul edilmektedir. (20. Hukuk Dairesi, 2018/5726 E., 2019/272 K., 21.01.2019; 20. Hukuk Dairesi, 2014/9077 E., 2014/9846 K., 26.11.2014; 20. Hukuk Dairesi, 2019/1507 E., 2019/3622 K., 23.05.2019)
• Bildirim yükümlülüğünün amacının alıcının satıştan haberdar edilmesi olduğu, bu bildirimin de satış sözleşmesinin ve içeriğinin açıkça ortaya konmasını gerektirdiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/1587 E., 2026/616 K., 05.02.2026)
• Bildirimin içeriği yeterli değilse ya da satışın asli unsurlarını taşımıyorsa, bu durumun önalım süresini başlatmayacağı ve dava açma süresinin öğrenme anına göre değerlendirileceği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/1587 E., 2026/616 K., 05.02.2026)

Nasıl ispat edilir?

• Önalım hakkı sahibi, satış sözleşmesinin kendisine noter aracılığıyla bildirildiğini ve bildirimin içeriğinin satış koşullarını kapsadığını ileri sürdüğünde, bildirimin varlığını ve içeriğini ispatlamak zorundadır; bildirim noter belgesiyle kanıtlanır.
• Satıcı veya alıcı bildirimin yapıldığını savunuyorsa, noter bildirim belgesini sunarak bu savunmayı ispatlamalıdır; yazılı bildirim olmadan tanık beyanı bu eksikliği tek başına gidermez.
• Satış sözleşmesinin ortadan kalktığı ya da alıcının kişisel nedenle onaylamadığı iddia edildiğinde, bu olgunun varlığını ileri süren taraf bunu belgeyle ispatlamalıdır; kişisel nedenler vesayet kararı veya temsilci beyanı gibi resmi belgelerle ortaya konur.
• Önalım hakkı sahibi, satış koşullarının üçüncü kişiyle yapılan satışa uygun olduğunu, satış bedeli ve diğer koşulları gösteren tapu ve sözleşme belgeleriyle ispatlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.242: Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanma süresini, biçimini ve dava yolunu düzenler; bu maddedeki kazanım kurallarının uygulanma usulünü tamamlar.
• 6098 sayılı Kanun m.240: Aynı konuda, bu maddeden önce gelen ve sözleşmede ekonomik eşdeğer işlemlerde önalım hakkının kullanılmasını düzenleyen hükümdür; m.241/IV ile birlikte okunur.
• 4721 sayılı Kanun m.735: Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesi, yasal önalım hakkına ilişkin hükümlerin sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağını belirtir; m.241'in tamamlayıcı kaynağıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.733: Yasal önalım hakkında satışın önalım sahibine noter aracılığıyla bildirilmesini öngörür; m.241/I bu kuralın sözleşmeden doğan önalım hakkı için karşılığıdır.

Madde, sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılma usulünü düzenler: hakkın dava yoluyla kullanılması, davanın hangi kişiye karşı açılacağı (şerh ve tescil durumuna göre alıcıya ya da satıcıya) ve dava açma süreleri. Kanun, hakkın tapu siciline şerh edilmesi ile taşınmazın alıcı adına tescilinin ayrı sonuçlar doğurduğunu kabul eder. Madde, sözleşmeden doğan önalım hakkının kapsamını, kurulmasını ve yasal önalımın ayrıntılarını düzenlemez; bunlar TBK m.236-241 kapsamındadır. Madde, hakkın zamanaşımına değil hak düşürücü süreye bağlandığı kurala ilişkin genel hükümleri de düzenlemez; bu konuda TBK m.238 ve geçiş hükümleri ayrıca incelenmelidir. Madde, tapu siciline şerh ve tescil işlemlerinin usulünü de düzenlemez.

Kullanılması ve hükümleri: hangi kavramlar bilinmeli?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Taşınmazın satışında, satıcının sözleşmeyle alıcıya tanıdığı ve satış hâlinde önalım hakkı sahibinin taşınmazı satış bedeli üzerinden kendisine geçirmesini sağlayan hak olarak tanımlanır. Hak, kanundan değil sözleşmeden doğar.

Şerh

Önalım hakkının tapu siciline kaydedilmesi işlemidir. Şerhli hak, taşınmazın sonradan alıcıya geçmesi hâlinde alıcıya karşı ileri sürülebilir; şerhsiz hak yalnızca satıcıya karşı ileri sürülebilir.

Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlem

Satış olmamakla birlikte sonuç bakımından satışa yakın bir sonuç doğuran işlemdir. Madde metninde açıkça geçen bu işlem, önalım süresinin başlangıcını da belirler.

Dava yoluyla kullanım

Sözleşmeden doğan önalım hakkının yalnızca dava açılarak kullanılabilmesidir. Hak sahibi tek taraflı beyanla hakkı kullanamaz.

Kullanılması ve hükümleri: hangi şartlar aranır?

• Önalım hakkı sahibi, hakkını dava açarak kullanmalıdır; tek taraflı beyan bu hakkı kullanmak için yeterli değildir.
• Hak sahibinin davayı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemin kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde açması gerekir.
• Dava, satışın yapılmasından itibaren iki yıl içinde açılmalıdır; bu süre her hâlde işlemin yapılmasından başlar ve üç aylık süreden bağımsız olarak sona erdirici niteliktedir.
• Hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse dava alıcıya karşı açılmalıdır.
• Hak şerhedilmemişse veya taşınmazın mülkiyeti henüz alıcı adına tescil edilmemişse dava satıcıya karşı açılmalıdır.

Kullanılması ve hükümleri: hangi sonuçları doğurur?

• Dava, üç aylık ve iki yıllık sürelerden hangisi önce dolarsa o süre içinde açılmak zorundadır.
• Hak şerhedilmiş ve tescil gerçekleşmişse dava alıcıya karşı açılır; aksi hâlde satıcıya karşı açılır.
• Süre içinde dava açılmamışsa önalım hakkı kullanılamaz hâle gelir.
• Hak, yalnızca dava ile kullanılabildiğinden, dava açılmadan önalım hakkının kullanıldığının kabul edilmesi mümkün değildir.

Kullanılması ve hükümleri: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Sözleşmeden doğan önalım hakkını dava açmadan, ihtarname ile kullanılmış saymak; madde hakkın yalnızca dava ile kullanılabileceğini öngörür.
• Üç aylık süreyi bildirim tarihinden değil satış tarihinden saymak; üç ay bildirim tarihinden, iki yıl ise satış tarihinden başlar.
• Şerh ve tescil koşulu gerçekleşmişken dava satıcıya karşı açmak ya da tersine, koşul gerçekleşmemişken alıcıya karşı açmak; davalı yanlış seçilirse dava reddedilebilir.
• İki yıllık süreyi üç aylık süreden sonra başlayan bir süre olarak düşünmek; iki yıl her hâlde işlemin yapılmasından itibaren işler.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Önalım hakkının yalnızca dava yoluyla kullanılabileceği ve bu hakkın tek taraflı beyanla kullanılamayacağı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/890 E., 2023/1223 K., 13.12.2023)
• Tapu siciline şerh edilmemiş önalım hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/1984 E., 2025/2863 K., 27.05.2025)
• Gayrimenkul satımına ilişkin TBK 237-246 hükümlerinin tapulu taşınmazlara ilişkin olduğu kabul edilmektedir. (20. Hukuk Dairesi, 2018/5726 E., 2019/272 K., 21.01.2019; 20. Hukuk Dairesi, 2014/9077 E., 2014/9846 K., 26.11.2014; 20. Hukuk Dairesi, 2019/1507 E., 2019/3622 K., 23.05.2019)

Nasıl ispat edilir?

• Önalım hakkını kullanan davacının, hakkın sözleşmeyle doğduğunu ve dava tarihinin süre içinde olduğunu ispatlaması gerekir; sözleşmenin ve bildirim tarihinin yazılı belge ile gösterilmesi en güçlü delildir.
• Davacı, hakkının tapu siciline şerh edildiğini ileri sürüyorsa bunu tapu kaydı ile ispatlamalıdır; şerhin yokluğunu ileri süren davalı, bunu tapu kaydı ile kanıtlayabilir.
• Dava alıcıya karşı açılıyorsa, taşınmazın mülkiyetinin alıcı adına tescil edildiği tapu kaydı ile ortaya konulmalıdır.
• Süre savunmasını ileri süren davalı, bildirim veya satış tarihini belgeyle göstermek zorundadır; bu tarih kesin olarak belirlenemiyorsa mahkeme tarihi ilgili belgelerden tespit eder.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.236: Sözleşmeden doğan önalım hakkının kurulmasını ve kapsamını düzenler; bu madde ise hakkın kullanılmasını düzenler.
• 6098 sayılı Kanun m.241: Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemleri düzenler; bu madde, ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemin süre başlangıcını belirlemede kullanılır.
• 4721 sayılı Kanun m.734: Yasal önalım hakkının kullanılma yolunu düzenler; Yargıtay kararında sözleşmeden doğan önalım hakkı ile birlikte anılmıştır.
• 6098 sayılı Kanun m.238: Önalım hakkının hak düşürücü süreye bağlanmasını düzenler; bu madde ile birlikte hak düşürücü sürenin genel çerçevesini oluşturur.

Bu madde, taşınmaz satışının koşula bağlanması hâlinde tapu siciline tescilin ne zaman yapılabileceğini ve taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma kaydının tescil edilip edilemeyeceğini düzenler. Hükmün muhatabı, taşınmaz satış sözleşmesinin tarafları ve tapu siciline tescil talep eden kişilerdir. Madde, satış sözleşmesinin koşula bağlanmasının geçerliliğini, koşulun türünü (geciktirici ya da bozucu) ve sözleşmenin şeklini düzenlemez; bunlar genel hükümlerle ve satış sözleşmesine ilişkin diğer maddelerle (m.237, m.246) belirlenir. Taşınır satışında mülkiyeti saklı tutmayı ve taşınır satışına ilişkin kuralları düzenlemez (m.246). Tescile zorlama davasını ve bu davanın usulünü düzenlemez (TMK m.716). Bağışlamada dönme koşulu ve şerh olanağını düzenlemez (m.292).

Koşullu satış ve mülkiyetin saklı tutulması: hangi kavramlar bilinmeli?

Koşula bağlı taşınmaz satışı

Satış sözleşmesinin, gerçekleşip gerçekleşmeyeceği önceden belli olmayan bir olguya bağlanmış hâlidir. Koşul, sözleşme hükümlerinden ayrı olarak gerçekleşmesi belirsiz bir olgu olmalıdır; hukuken aranan koşullar ve sözleşme kayıtları bu kapsamda değerlendirilmez.

Geciktirici koşul

Gerçekleşmedikçe satış sözleşmesinin hüküm ve sonuçlarını doğurmadığı koşuldur. Madde bakımından satışın koşula bağlanmasında asıl öngörülen tür budur.

Mülkiyeti saklı tutma kaydı

Satıcının bedel ödenene kadar mülkiyeti kendisinde tutmasını öngören kayıttır. Taşınmazda bu kaydın tapu siciline tescili yasaktır.

Tescil

Taşınmaz mülkiyetinin tapu siciline işlenmesidir. Tescil işlemi bir koşula veya kayda bağlanamaz; koşul yalnız satış sözleşmesine konulabilir.

Koşullu satış ve mülkiyetin saklı tutulması: hangi şartlar aranır?

• Taşınmaz satışının bir koşula bağlanmış olması gerekir; koşul gerçekleşmedikçe sözleşme hüküm doğurmamalıdır.
• Tapu siciline tescil talebinin, koşul gerçekleşmeden yapılmaması gerekir; koşulun gerçekleşmesi tescil için zorunlu ön şarttır.
• Taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma kaydının tapu siciline tescil talebine konu edilmemesi gerekir.

Koşullu satış ve mülkiyetin saklı tutulması: hangi sonuçları doğurur?

• Koşul gerçekleşmedikçe taşınmaz satışının tapu siciline tescili yapılamaz.
• Koşul gerçekleştiğinde satıcı malik sıfatıyla alıcı lehine tescil talebinde bulunmalıdır.
• Satıcı tescil talebinde bulunmazsa alıcı, satıcıya karşı tescile zorlama davası açabilir.
• Tescile zorlama davası sonunda verilen karar mülkiyeti tescilden önce alıcıya geçirir; bundan sonra yapılacak tescil açıklayıcı niteliktedir.
• Taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma kaydı tapu siciline tescil edilemez; satıcı bu kaydı tescil ettirerek alıcıya karşı koruma sağlayamaz.
• Taşınmaz satış sözleşmesinde bedel ödenmeden mülkiyetin satıcıda kalması öngörülse bile tescil bu kayda göre yapılamaz.

Koşullu satış ve mülkiyetin saklı tutulması: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma kaydını taşınır satışındaki gibi tapu siciline şerh ettirmek; madde bunu açıkça yasaklar.
• Koşula bağlı satışta tescili de koşul gerçekleşmeden yaptırmak; tescil koşula bağlanamaz.
• Geciktirici koşulu bozucu koşulla karıştırmak ve bozucu koşulda tescilin yapılabileceğini kesin kabul etmek; madde metni bu konuda açık değildir.
• Koşulun sözleşme hükmü veya belirsiz bir olgu olup olmadığını ayırt etmemek; sözleşme kayıtları ve hukuken aranan koşullar m.243 kapsamında değerlendirilmez.
• Tescile zorlama davasını koşul gerçekleşmeden açmak; dava koşul gerçekleştikten sonra açılabilir.
• Madde metnindeki yasağı, taşınır satışındaki mülkiyeti saklı tutma kuralıyla aynı kabul etmek; taşınmazda tescil yasağı tek başına geçerlidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, koşula bağlı taşınmaz satışında koşul gerçekleşmedikçe tescil yapılamayacağını ve geciktirici şartta taraflar işlemin durumunu değil hükümlerinin işlemeye başlamasını ertelediğini kabul etmektedir. (14. Hukuk Dairesi, 2013/3879 E., 2013/7161 K., 10.05.2013)
• Yargıtay, taşınmaz satışına ilişkin 6098 sayılı Kanunun 237-246 maddelerinin tapulu taşınmazlara ilişkin olduğunu kabul etmektedir. (20. Hukuk Dairesi, 2018/5726 E., 2019/272 K., 21.01.2019; 20. Hukuk Dairesi, 2014/9077 E., 2014/9846 K., 26.11.2014; 20. Hukuk Dairesi, 2019/1507 E., 2019/3622 K., 23.05.2019)

Nasıl ispat edilir?

• Koşulun gerçekleşmesini ve tescil talebinin koşulun gerçekleşmesinden sonra yapılmasını ileri süren taraf, bunu ispatla yükümlüdür; koşulun gerçekleştiğine dair belge, resmi izin veya yazılı bildirim bu amaçla kullanılır.
• Tescile zorlama davasında alıcı, satış sözleşmesinin koşula bağlı olduğunu ve koşulun gerçekleştiğini yazılı sözleşme ile ispatlar; taşınmaz satışının resmi şekle tabi olması nedeniyle sözleşmenin yazılı olması gerekir (m.237 bağlantısı).
• Satıcı, koşulun gerçekleşmediğini ileri sürerse bu savunmasını ispatlamakla yükümlüdür.
• Taşınmazda mülkiyeti saklı tutma kaydının tescil edilip edilmediği tapu kaydından anlaşılır; kaydın tescil edildiği iddiasını ileri süren taraf bunu tapu kaydı ile ispatlar.
• Satıcının bedel güvencesi için yasal ipotek hakkını talep etmesi halinde, satış bedelinin ödenmediği ve yasal ipoteğin tesis koşulunun oluştuğu tapu kaydı ile belgelenir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.246: Taşınır satışına ilişkin kuralların taşınmaz satışına kıyas yoluyla uygulanmasını öngörür; mülkiyeti saklı tutma kaydının taşınır tarafındaki düzenlemesi bu yolla belirlenir.
• 6098 sayılı Kanun m.237: Taşınmaz satış sözleşmesinin şeklini düzenler; koşula bağlı satışın resmi şekilde yapılması bu maddeyle birlikte değerlendirilir.
• 4721 sayılı Kanun m.716: Tescile zorlama davasının dayanağıdır; alıcının satıcıya karşı tescil talebini mahkemeye taşımasını sağlar.

TBK m.244, satılan taşınmazın satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümünün eksik çıkması hâlinde satıcının alıcıya karşı tazminat sorumluluğunu düzenler. Birinci fıkra kural olarak eksiklikten tazminat sorumluluğu doğurur; ikinci fıkra tapu siciline resmî ölçüme dayanılarak yazılmış yüzölçümünde sorumluluğu sınırlar; üçüncü fıkra bir yapının ayıplı olmasından doğan davaların zamanaşımını düzenler. Hüküm, taşınmaz satış sözleşmelerinde satıcı ile alıcı arasındaki ilişkiye uygulanır. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerde metrekare eksikliği bakımından maddenin değil ayıp hükümlerinin uygulanacağı kabul edilir. Düzenlemediği konular arasında taşınır satışındaki ayıp sorumluluğu, ayıplı ifanın genel sonuçları ve seçimlik haklar (TBK m.219 vd.), eksik ifadan doğan genel tazminat hükümleri (TBK m.227 vd. ve m.246 atfı) ve tapu iptal ve tescil davasına ilişkin usul kuralları yer alır.

Sorumluluk: hangi kavramlar bilinmeli?

Yüzölçümü

Taşınmazın tapu siciline ve satış sözleşmesine yazılan yüzey alanıdır. Madde bakımından eksiklik, sözleşmede yazılı miktar ile gerçek miktar arasındaki farktır.

Resmî ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış yüzölçümü

Kadastro veya benzeri resmî ölçmeye dayanılarak tapu kütüğüne kaydedilmiş alan miktarıdır. Bu nitelikte bir miktar bulunduğunda satıcının tazminat sorumluluğu, ikinci fıkra uyarınca, özellikle üstlenmiş olmadıkça doğmaz.

Özellikle üstlenme

Satıcının, resmî ölçüme dayanan tapu yüzölçümünün de sözleşmede yazılı miktarda bulunacağını ayrıca taahhüt etmesidir. Bu üstlenme varsa satıcı ikinci fıkraya rağmen tazminatla yükümlü olur.

Ağır kusur

Satıcının eksikliği bilmesi veya basit bir inceleme ile fark edebilecek olması gibi, kusurun yoğun derecesidir. Üçüncü fıkrada yirmi yıllık zamanaşımı süresini doğurur.

Bir yapının ayıbı

Yapının yapılış bozukluğu veya bakım noksanı nedeniyle taşıdığı kusurdur. Üçüncü fıkra bu ayıba dayanan davalar için özel zamanaşımı öngörür.

Sorumluluk: hangi şartlar aranır?

• Satılanın bir taşınmaz olması ve satış sözleşmesinde bir yüzölçümü miktarının yazılı bulunması gerekir.
• Taşınmazın gerçek yüzölçümünün sözleşmede yazılı tutarı karşılamaması, yani eksikliğin bulunması gerekir.
• Taraflar aksini kararlaştırmamış olmalıdır; aksi yönde sözleşme kaydı varsa birinci fıkra uygulanmaz.
• Birinci fıkra uyarınca tazminat sorumluluğu için, taşınmazın yüzölçümü resmî ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış bir tutar değilse, eksiklik sözleşmedeki miktar üzerinden tespit edilir.
• Taşınmazın yüzölçümü resmî ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmışsa, satıcının tazminat sorumluluğu için özellikle üstlenmiş olması gerekir; bu üstlenme aranmaksızın sorumluluk doğmaz.
• Yapının ayıbına dayanan dava açılabilmesi için mülkiyetin geçmiş olması ve ayıbın yapıda bulunması gerekir.

Sorumluluk: hangi sonuçları doğurur?

• Satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü eksik çıkar ve aksi kararlaştırılmamışsa, satıcı eksik miktar için alıcıya tazminat ödemekle yükümlü olur.
• Taşınmazın yüzölçümü resmî ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmışsa ve satıcı özellikle üstlenmemişse, satıcı tazminat ile yükümlü olmaz.
• Resmî ölçüme dayanan tapu yüzölçümü satıcı tarafından özellikle üstlenilmişse, eksiklik için tazminat ödenmesi gerekir.
• Satıcının ağır kusuru veya hilesi bulunuyorsa, üstlenme olmasa bile eksiklikten sorumlu tutulur.
• Taraflar sözleşmeyle birinci fıkrayı dışlamışsa, eksiklik için tazminat doğmaz.
• Bir yapının ayıbından doğan davalar beş yıl geçince zamanaşımına uğrar; satıcının ağır kusuru varsa bu süre yirmi yıldır.
• Kat mülkiyetli bağımsız bölümlerde metrekare eksikliği için bu maddedeki tazminat rejimi değil, ayıp hükümleri uygulanır.

Sorumluluk: sık yapılan hatalar nelerdir?

• İkinci fıkrayı, resmî ölçüme dayanmayan yüzölçümlerine de uygulamak; ikinci fıkra yalnızca tapu siciline resmî ölçüme dayanılarak yazılmış miktarlar için geçerlidir.
• Resmî ölçüme dayanan tapu kaydında satıcının üstlenmesini aramadan sorumluluk doğduğunu kabul etmek.
• Ağır kusur istisnasını gözden kaçırarak, üstlenme bulunmadığı için satıcının hiçbir hâlde sorumlu olmayacağını saymak.
• Kat mülkiyetli bağımsız bölümde metrekare eksikliğine bu maddeyi uygulamak; bu hallerde ayıp hükümleri (TBK m.219 vd.) uygulanır.
• Üçüncü fıkradaki beş yıl ve yirmi yıllık zamanaşımı sürelerini, yüzölçümü eksikliğinden doğan tazminat talebine uygulamak; üçüncü fıkra bir yapının ayıbına ilişkindir.
• Süreleri mülkiyetin geçmesi yerine sözleşmenin imzalanması veya tapu kaydının tarihi ile başlatmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yüzölçümü eksikliğinde satıcının tazminat sorumluluğu, satış bedelinde indirim talebi olarak değerlendirilir ve indirilecek tutar nisbi yöntemle hesaplanır. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2021/1832 E., 2022/1622 K., 19.09.2022)
• Davalının eksik teslimde ağır kusurunun bulunduğu kabul edilerek, paya yönelik tapu iptal ve tescil davası açmak zorunda kalan alıcıların zararının sorumluluk kapsamında değerlendirildiği görülmektedir. (Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2023/2569 E., 2023/2499 K., 01.12.2023)
• Taşınmazın satım senedindeki ölçü miktarını içermemesi hâlinde alıcının eksik miktarın iadesini talep edebileceği ve bu talebin madde kapsamında ele alındığı kabul edilmektedir. (11. Hukuk Dairesi, 2021/7388 E., 2023/2861 K., 10.05.2023)
• Alıcının eksik yüzölçümü nedeniyle fazla yüzölçümünden yararlanma gerektiği ve taşınmazın bütün olarak satın alındığı savunmasının, maddenin uygulanmasında dikkate alındığı görülmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2020/630 E., 2022/1286 K., 11.10.2022)
• Maddenin ikinci fıkrasında yer alan resmî ölçüm ve tapu kaydı ayrımının, yüzölçümü eksikliğine ilişkin uyuşmazlıklarda belirleyici olduğu kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi, 2020/91 E., 2020/169 K., 15.10.2020)

Nasıl ispat edilir?

• Eksik yüzölçümünü ileri süren alıcı, sözleşmede yazılı miktarı ve gerçek yüzölçümünü ispatlamakla yükümlüdür; bunun için bilirkişi keşfi ve tapu kaydı başlıca delildir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2021/1832 E., 2022/1622 K., 19.09.2022)
• Taşınmazın yüzölçümünün resmî ölçüme dayanılarak tapu siciline yazıldığını ileri süren satıcı, bu kaydın varlığını belgeyle ispatlar; bu ispat sorumluluktan kurtulma savunmasının dayanağıdır.
• Satıcının özellikle üstlenmiş olduğunu ileri süren alıcı, bu üstlenmeyi satış sözleşmesi veya yazılı beyanla ispatlamakla yükümlüdür.
• Ağır kusur veya hilenin varlığını ileri süren alıcı, satıcının eksikliği bildiğini veya basit incelemeyle fark edebileceğini ispatlamakla yükümlüdür. (Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2023/2569 E., 2023/2499 K., 01.12.2023)
• Yapı ayıbına dayalı davada zamanaşımı savunmasını ileri süren karşı taraf, mülkiyet devri tarihini ve varsa ağır kusur iddiasını karşılayan delilleri sunmakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.219: Satılan şeyin ayıplı olması hâlinde alıcının başvurabileceği hakları düzenler. Kat mülkiyetli bağımsız bölümlerde metrekare eksikliği için bu maddedeki ayıp hükümleri uygulanır.
• 6098 sayılı Kanun m.227: Eksik ifadan doğan genel tazminat hükümlerini düzenler; birinci fıkranın dışında kalan diğer zararlar bakımından alıcının talebi saklıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.246: Taşınmaz satışında yüzölçümü eksikliğine ilişkin bu hükmün, ayıp veya eksik ifa ilkelerine atıf yapmasını sağlar.

Madde, tapulu taşınmaz satışında tescil ile teslim arasında bir süre kararlaştırılmışsa yarar ve hasarın alıcıya ne zaman geçeceğini düzenler. Hükmün ilk fıkrası, tescilden sonraki bir zamanda teslim alınması için sözleşmeyle süre belirlenmesi halinde yarar ve hasarın teslimle geçmesini; aynı fıkranın ikinci cümlesi ise alıcının teslim almada temerrüde düşmesi halinde teslim gerçekleşmişçesine geçişi kurar. Madde, satıcı ile alıcı arasındaki taşınmaz satış sözleşmelerinde uygulanır. Madde, genel tescille intikal kuralını (m.208), taşınır satışında yarar ve hasarın geçişini, teslimin satıcı temerrüdünden doğan sorumluluğunu ve tapu sicilinde yapılacak tescil işlemini düzenlemez; bu konular ilgili maddelerde yer alır (m.208; m.118-119; m.207). Sözleşmenin şekline ilişkin ikinci fıkra hükmü de kapsamın bir parçasıdır.

Yarar ve hasar: hangi kavramlar bilinmeli?

Tescilden sonraki teslim süresi

Taşınmazın tescilinden sonra alıcı tarafından teslim alınması için taraflarca sözleşmeyle kararlaştırılan vade veya bu vadeye bağlanan olay. Vade belirli bir tarih olabileceği gibi bir kişinin ölümü gibi belirsiz bir olaya da bağlanabilir.

Teslim alma temerrüdü

Alıcının, satılanı teslim alması gerektiği hâlde haklı bir neden olmaksızın teslim almaması durumudur. Bu durumda yarar ve hasar, teslim gerçekleşmişçesine alıcıya geçer.

Yarar

Satılanda, satış sözleşmesinden sonra teslime kadar geçen sürede kendiliğinden oluşan ekonomik fazlalıklardır. Madde, yararın hangi andan itibaren alıcıya ait olacağını belirler.

Hasar

Satılanın sözleşmeden sonra, taraflardan birinin kusuru dışında ortaya çıkan değer kaybı ya da yok oluşudur. Hasarın kime ait olacağı, hasarı taşıyan kişinin yarar ve hasarın geçiş anına göre belirlenir.

Yazılı şekil

Teslimin tescilden sonraki bir zamana ertelenmesine ilişkin sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Bu şekil adi yazılıdır; resmi şekil aranmaz.

Yarar ve hasar: hangi şartlar aranır?

• Satılanın bir taşınmaz olması ve satış sözleşmesi ile tescilin gerçekleşmiş bulunması gerekir.
• Taraflar arasında tescilden sonraki bir zamanda alıcının satılanı teslim alması için bir sürenin sözleşmeyle belirlenmiş olması gerekir; bu süre belirli bir tarih ya da belirsiz olsa da gerçekleşmesi kesin bir olaya bağlanmış bir süre olabilir.
• Teslim süresine ilişkin sözleşmenin yazılı şekilde yapılmış olması gerekir; yazılı şekil geçerlilik koşuludur.
• Teslim süresi dolmadan teslim gerçekleşmemişse, yarar ve hasar süre dolana kadar tescil anındaki kurala göre taraflarda kalır ve süre geçtikten sonra teslimle alıcıya geçer. Bu hâlde teslim gerçekleşmediği sürece hasar satıcıda kalır.
• Alıcı satılanı teslim almada temerrüde düşmüşse yarar ve hasar, teslim gerçekleşmiş gibi temerrüde düştüğü andan itibaren alıcıya geçer; bu hâlde süre dolması ayrıca aranmaz.

Yarar ve hasar: hangi sonuçları doğurur?

• Tescilden sonraki teslim için sözleşmeyle süre belirlenmişse, yarar ve hasar teslimle alıcıya geçer.
• Teslim süresi dolmadan teslim gerçekleşmezse hasar satıcıda kalır; yarar da süre dolmadan kural olarak alıcıya geçmez.
• Alıcı satılanı teslim almada temerrüde düşerse, yarar ve hasar teslim gerçekleşmişçesine temerrüt anından itibaren alıcıya geçer.
• Bu hükmün düzenlediği yarar ve hasar geçişi emredici nitelikte değildir; ancak sözleşmede tescil anına ilişkin aksi kayıt bulunmadıkça madde hükmü uygulanır. Bu yorum, maddenin metninden doğrudan çıkmamakta, genel ilkelerden türetilmektedir.
• Teslim süresi sözleşmeyle belirlenmemişse, madde değil, tescille intikal kuralı uygulanır.

Yarar ve hasar: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşınır satışındaki yarar ve hasar geçişi kuralını (m.207) taşınmaz satışına aynen uygulamak; taşınmazda tescil kuralı önce gelir.
• Teslim süresi kararlaştırılmamışken m.245'i uygulamak; bu hâlde tescille intikal kuralı geçerlidir.
• Teslim süresinin sözleşme ile belirlenmesi ve yazılı şekil koşulunu gözden kaçırmak; sözlü anlaşma geçerli bir süre belirlemez.
• Alıcı temerrüdü yerine satıcı temerrüdünü de m.245 kapsamında saymak; satıcı temerrüdünde genel hükümler (m.118-119) uygulanır.
• Alıcı temerrüdünde süre dolmasını ayrıca aramak; ikinci cümle bakımından temerrüt anı yeterlidir.
• Tescilden sonra teslim süresi ile tescil öncesi teslim kararını karıştırmak; tescil öncesi teslim hâli bu maddenin kapsamında değildir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, tapulu taşınmaz satımına ilişkin 237-246 maddelerin tapulu taşınmazlara uygulandığını kabul etmektedir. (20. Hukuk Dairesi, 2018/5726 E., 2019/272 K., 21.01.2019; 20. Hukuk Dairesi, 2014/9077 E., 2014/9846 K., 26.11.2014; 20. Hukuk Dairesi, 2019/1507 E., 2019/3622 K., 23.05.2019)

Nasıl ispat edilir?

• Yarar ve hasarın m.245 uyarınca alıcıya geçtiğini ileri süren taraf, teslim süresinin sözleşmeyle kararlaştırıldığını ispatlamalıdır; bu ispat yazılı sözleşme ile yapılmalıdır.
• Teslim süresinin varlığı ve içeriği yazılı belge ile ispatlanır; yazılı şekil geçerlilik koşulu olduğundan tanık gibi diğer delillerle bu şekil eksikliği giderilemez.
• Alıcı temerrüdünü ileri süren taraf, alıcının teslim almaya hazır olan satıcıya karşı haklı neden olmaksızın teslimden kaçındığını ispatlamalıdır.
• Alıcı, teslim almaması için haklı bir nedeni bulunduğunu ileri sürerse bu nedeni ispatlamakla yükümlüdür.
• Satıcı, teslimi geciktiren bir temerrüde düşmediğini ya da beklenmedik halin hasara yol açacağını ileri sürerse bu savunmasını ispat etmelidir (m.119 çerçevesinde).

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.208: Taşınmazda yarar ve hasarın tescil anında alıcıya geçmesi genel kuralını koyar; m.245 bu kuralın istisnasını oluşturur.
• 6098 sayılı Kanun m.118: Borçlunun temerrüdü hâlinde sorumluluğu düzenler; teslimi geciktiren satıcı bakımından m.245 yerine bu hükümler uygulanır.
• 6098 sayılı Kanun m.119: Temerrüt halinde borçlunun beklenmedik halden sorumlu olmayacağını ispat etme imkânını düzenler; satıcı temerrüdünde hasar bakımından bu savunma kullanılabilir.
• 6098 sayılı Kanun m.207: Taşınır satışında yarar ve hasarın geçişini düzenler; m.245'in ikinci cümlesi bu düzenlemeye benzer biçimde alıcı temerrüdünü kurallaştırır.

Bu madde, taşınır satışına ilişkin kuralların kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanmasını düzenler. Taşınır satışına ilişkin hükümlerin hangi açıdan taşınmaz satışına aktarılacağını ayrıca belirtmez; uygulama kapsamını ve sınırını yorumla belirler. Maddenin kişilere ya da belirli bir satış türüne özgü bir sınırlaması yoktur. Taşınmazın icra yoluyla satışını (İİK m.123 vd.), taşınmaz satışının resmi şekline ilişkin kuralları (TBK m.237; MK m.706) ve taşınmaz satışına özgü tapu devri ve tescil işlemlerini düzenlemez.

Taşınır satışına ilişkin kuralların uygulanması: hangi kavramlar bilinmeli?

Kıyas yoluyla uygulama

Bir olay için açıkça düzenleme bulunmadığında, benzer nitelikteki başka bir olaya ilişkin hükmün benzer koşullarda uygulanmasıdır. Bu maddede taşınır satışına ilişkin hükümler, taşınmaz satışına aktarılır.

Taşınır satışı

Taşınır mülkiyetine konu olabilen, yerinden taşınabilen şeylerin satışıdır. Taşınmaz dışında kalan satış konularının tamamı bu kategoriye girer.

Taşınmaz satışı

Arazi, tapu siciline bağımsız ve sürekli hak olarak kaydedilen haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin satışıdır. Bu satışlar taşınır satışından ayrı bir kategoridir.

Taşınır satışına ilişkin kuralların uygulanması: hangi şartlar aranır?

• Satış sözleşmesinin konusunun taşınmaz olması gerekir; taşınmaz kavramı Medeni Kanun ve tapu sicili esasına göre belirlenir.
• Taşınmaz satışına ilişkin özel bir hüküm bulunmaması gerekir; özel düzenleme varsa önce o uygulanır, kıyas ancak boşluk halinde yapılır.
• Aktarılacak taşınır satışı kuralının taşınmazın niteliğiyle bağdaşması gerekir; taşınır satışına özgü ve taşınmaza uygulanamayacak hükümler (örneğin taşınır teslimine bağlı düzenlemeler) kıyas kapsamına girmez.
• Taşınır satışına ilişkin kuralların taşınmaz satışına kıyası, sözleşmenin geçerlilik şekli bakımından değil, ayıp, zapt ve edim yükümlülükleri gibi içerik hükümleri bakımından yapılır.

Taşınır satışına ilişkin kuralların uygulanması: hangi sonuçları doğurur?

• Taşınmaz satışında, taşınır satışına ilişkin kurallar kıyas yoluyla uygulanır ve satıcının ayıp ve zapt sorumluluğu gibi yükümlülükleri bu kurallara göre belirlenir.
• Taşınmaz satışına özgü bir düzenleme varsa, taşınır satışı kuralı yerine o düzenleme uygulanır.
• Taşınmazın bütünleyici parçası olan şeyler taşınmaz satışıyla birlikte satılmış sayılır; ayrı bir taşınır satışı kuralı bu şeylere uygulanmaz.
• Kıyasın uygulanamadığı hallerde taşınmaz satışına taşınır kuralı aktarılmaz; sonuç doğrudan taşınmaz satışının genel hükümlerinden çıkar.

Taşınır satışına ilişkin kuralların uygulanması: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşınmaz satışına taşınır satışı kurallarını doğrudan uygulamak; kıyasın yalnızca boşluk durumunda yapılması gerektiğini gözden kaçırmak.
• Taşınmaz satışında resmi şekil ve tapu devri kurallarının taşınır kurallarıyla değişeceğini sanmak; kıyas şekil şartını ortadan kaldırmaz.
• Taşınmazın bütünleyici parçası olan ürünleri, ayrıldıktan sonra da taşınmaz satışıyla satılmış saymak; ayrılma anını dikkate almamak.
• Kıyası yalnızca satıcının yükümlülükleri için yapıp alıcının seçimlik haklarını bu kapsam dışında bırakmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Taşınmaz satışında ayıplı ifa hallerinde, taşınır satışına ilişkin ayıp hükümlerinin kıyas yoluyla uygulandığı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/224 E., 2025/4599 K., 07.10.2025; 3. Hukuk Dairesi, 2024/2970 E., 2025/3537 K., 24.06.2025)
• Yargıtay kararlarında, bu maddenin atfıyla ayıp hükümlerinin taşınmaz satışına uygulanması ve satıcının kusursuz sorumluluğunun doğması kabul edilmektedir. (1. Hukuk Dairesi, 2024/2037 E., 2025/2495 K., 08.05.2025)
• Ayıp halinde alıcının seçimlik haklarının taşınmaz satışında da taşınır satışı hükümlerine göre kullanılabileceği kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2021/2404 E., 2024/741 K., 02.05.2024)
• Taşınmaz satışında bedel uyuşmazlığının ayrıca değerlendirildiği ve bu maddenin atfının ispat ve sorumluluk tartışmasında kullanıldığı görülmektedir. (1. Hukuk Dairesi, 2024/5797 E., 2025/5772 K., 08.12.2025)
• Eski Borçlar Kanunu'nun 217. maddesinden devralınan bu hükmün, eski kanunun 214, 222 ve 217. maddelerine dayanan sözleşmelerde de uygulandığı kabul edilmektedir. (11. Hukuk Dairesi, 2024/4918 E., 2024/9075 K., 16.12.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Ayıp veya zapt nedeniyle sorumluluk isteyen alıcı, taşınmazda ayıbın varlığını ve bunun satış sırasında bulunduğunu ispatla yükümlüdür.
• Taşınmazın tapu kaydı, ihale şartnamesi ve ilan metni gibi yazılı belgeler, taşınmazın vasıflarını ispatta öncelikli delil niteliğindedir.
• Satıcı, alıcının bilmesi veya ayıbı kabul etmesi gibi savunmalarını ispatla yükümlüdür.
• Taşınmazın satışta bulunan vasfını kaybettiği iddiası uzman bilirkişi incelemesiyle ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.237: Taşınmaz satışının resmi şekle tabi olmasını düzenler; kıyas yoluyla aktarılan taşınır kuralları bu şekil şartını değiştirmez.
• 6098 sayılı Kanun m.209: Taşınır satışının tanımını yapar; kıyas edilecek kuralların kapsamını belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.207: Taşınır satışına ilişkin hükümlerin başladığı bölümü açar; kıyas edilecek kuralların bu bölümde aranması gerekir.
• 6098 sayılı Kanun m.227: Ayıp halinde alıcının seçimlik haklarını düzenler; K1 kararında ayıp hükümleriyle birlikte anılmaktadır.