Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

Bu madde, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerin uzaması ile belirsiz süreli sözleşmelerin fesih bildirimiyle sona ermesini düzenler. Kiracının belirli süreli sözleşmede bildirimle uzamayı önlemesi, kiraya verenin on yıllık uzama sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmesi, belirsiz süreli sözleşmede kiracı ve kiraya verenin fesih hakkı ve genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılması hâlleri bu maddenin konusudur. Hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Bildirimin şekli (yazılılık) bu maddede değil, ayrı bir maddede düzenlenmiştir (m.348). Aile konutunda kiracının fesih hakkının eşin rızasına bağlanması (m.349), kiracının ölümü (m.356), kira bedelinin artırılması veya tahliye davası gibi dava yoluyla sona erme hâlleri (m.355 ve sonrası) ve genel hükümlerdeki fesih dönemleri ile sürelerinin ayrıntısı (m.328-329) bu maddenin kapsamı dışındadır.

Genel olarak: hangi kavramlar bilinmeli?

Konut ve çatılı işyeri kirası

Konut olarak kullanılmak üzere ya da üstü örtülü bir işyeri olarak kiralanan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmesidir. Maddenin koruyucu rejimi bu sözleşme türüne özgüdür; açık alanlar ve çatısız yerler bu kapsama girmez.

Uzama

Belirli süreli sözleşmenin, taraflardan birinin bildirimde bulunmaması hâlinde kendiliğinden aynı koşullarla yeni bir süre için devam etmesidir. Burada uzama yeni bir sözleşme kurulması anlamına gelmez; sözleşme aynı koşullarla sürer.

On yıllık uzama süresi

Belirli süreli sözleşmenin ilk süresinin bitiminden itibaren, uzama yılları toplamının on yıla ulaşmasıyla oluşan süredir. Kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin fesih hakkı bu sürenin sonundan itibaren doğar.

Fesih bildirimi

Belirsiz süreli sözleşmede tarafların, kanunda öngörülen fesih dönemi ve süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirmek için karşı tarafa yaptığı tek taraflı irade beyanıdır. Bu madde kapsamında bildirim, belirli süreli sözleşmede uzamayı önleyen bildirim ile belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirimini ayırır.

Genel hükümlere göre fesih hakkı

Kanunun genel hükümlerinde (örneğin temerrüt, edimin ifa edilememesi veya sözleşmeye aykırılık hâllerinde) tanınan ve tarafa sözleşmeyi sona erdirme imkânı veren haklardır. Bu hak, tarafın haklı sebebinin varlığına bağlıdır ve bu madde tek başına yeni bir fesih sebebi yaratmaz.

Genel olarak: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın konut veya üstü örtülü işyeri olarak kiralanmış olması gerekir.
• Belirli süreli sözleşmede kiracının, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması gerekir; aksi hâlde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.
• Kiraya verenin belirli süreli sözleşmede sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesi için kanunda ayrı bir dayanak bulunmamalıdır; kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonundan itibaren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir.
• Belirsiz süreli sözleşmede kiracı her zaman fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir; kiraya verenin bu yolu kullanabilmesi için kiranın başlangıcından on yıl geçmiş olması gerekir.
• Genel hükümlere göre fesih hakkı doğmuş olan taraf, bu hakkı kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilir; bu hâlde 'herhangi bir sebep göstermeksizin' fesih söz konusu değildir, genel hükümlerdeki haklı sebep aranır.
• Kiraya verenin on yıllık uzama sonrası fesih hakkında herhangi bir sebep gösterilmesi zorunlu değildir; ancak üç aylık bildirim koşulu yerine getirilmelidir.

Genel olarak: hangi sonuçları doğurur?

• Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirasında kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirmezse, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.
• Kiraya veren, belirli süreli sözleşmede sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; böyle bir fesih hukuka aykırı olur.
• On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
• Belirsiz süreli sözleşmede kiracı her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Belirsiz süreli sözleşmede kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçmeden fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdiremez; on yıl geçtikten sonra ise genel hükümlere göre fesih yapabilir.
• Genel hükümlere göre fesih hakkı doğan taraf (kiraya veren veya kiracı) bu hakkı kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilir; bu yol her zaman açıktır ve bu madde ile sınırlanmaz.
• Kiracının bildirim yükümlülüğünü yerine getirmesi hâlinde sözleşme bildirilen tarihte sona erer; yerine getirmemesi hâlinde sözleşme bir yıl uzar.
• Kiraya verenin üç aylık bildirim süresine uymaması hâlinde o uzama yılı için sözleşme sona ermez ve bir sonraki uzama yılına ilişkin bildirim yapılması gerekir.
• Bu hükmün emredici niteliği, konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıyı koruyan yönüyle tek taraflıdır; kiracının aleyhine sözleşme ile farklı düzenleme yapılması bu madde kapsamında geçersiz kabul edilir.

Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Belirli süreli sözleşmede kiraya verenin süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirebileceğini kabul etmek; kiraya verenin bu yetkisi yoktur ve yalnızca on yıllık uzama sonrası sebepsiz fesih hakkı vardır.
• On yıllık uzama süresini sözleşmenin yapıldığı andan değil, ilk sürenin bitiminden itibaren hesaplamamak veya uzama yıllarını yanlış saymak.
• Üç aylık bildirim süresini uzama yılının başlangıcından saymak; süre her uzama yılının bitiminden geriye doğru hesaplanır.
• Kiracının on beş günlük süreyi sözleşme süresinin başlangıcından saymak; süre sözleşme süresinin bitiminden geriye doğru hesaplanır.
• Belirsiz süreli sözleşmede kiraya verenin on yıl dolmadan da fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebileceğini varsaymak.
• Genel hükümlere göre fesih hakkını 347/III'e dayanarak herhangi bir sebep göstermeksizin kullanılabilir saymak; bu hak haklı sebebe bağlıdır.
• Kiracının fesih hakkını da on yıl şartına bağlamak; kiracı belirsiz süreli sözleşmede her zaman fesih bildirimi yapabilir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Belirli süreli konut kiralarında kiraya verenin süre bitimine dayanarak tahliye talep edebilmesi, kiracının on beş günlük bildirimde bulunmadığı ve on yıllık uzama süresinin dolmadığı hâllerde kabul edilmemektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1546 E., 2021/1517 K., 30.11.2021)
• Kiracının bildirimde bulunmaması hâlinde sözleşmenin bir yıl uzadığı kabul edilir; uzama süresi dolduktan sonra kiraya verenin sebepsiz fesih ihtarı, tebliğ edildiği tarihten itibaren üç aylık sürenin gözetilmesi koşuluna bağlanmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2025/6170 E., 2026/137 K., 15.01.2026; 3. Hukuk Dairesi, 2025/5740 E., 2025/6197 K., 17.12.2025)
• On yıllık uzama süresinin hesabında, belirli süreli sözleşmenin ilk süresinin bitiminden sonra geçen uzama yıllarının toplamının dikkate alındığı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/4720 E., 2025/5281 K., 05.11.2025; 3. Hukuk Dairesi, 2023/5056 E., 2023/3422 K., 29.11.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Belirli süreli sözleşmede kiracının süresinde bildirimde bulunduğunu ileri süren taraf, bu iddiayı ihtarname, taahhütlü mektup veya noter aracılığıyla yapılan bildirim gibi yazılı belgelerle ispatlamalıdır; ispat yükü bildirimi yapan kiracıdadır.
• Kiraya verenin on yıllık uzama sonunda fesih hakkına dayandığını ileri süren taraf, sözleşmenin başlangıç tarihini, belirli süreli sözleşmenin süresini ve her uzama yılını gösteren belgelerle uzama süresinin dolduğunu ispatlamalıdır.
• Kiraya verenin üç aylık bildirim süresine uyduğunu ileri süren taraf, bildirimin tebliğ tarihini belgelemelidir; tebliğ tarihi ile uzama yılının bitimi arasındaki süre hesaplanarak ispatlanır.
• Kiracının bildirim yapmadığını ileri süren kiraya veren, bu iddiasını bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmediğini gösteren belgelerle (ihtarname tebliğ kaydı, sözleşme metni) ispat eder; karşı taraf bildirimin yapıldığını yazılı delille karşılayabilir.
• Genel hükümlere göre fesih hakkının doğduğunu ileri süren taraf, haklı sebebin varlığını (örneğin temerrüt veya sözleşmeye aykırılık) somut delillerle ispat etmelidir; bu sebep ispatlanmadıkça fesih geçerli olmaz.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.348: Bu maddedeki fesih bildiriminin geçerliliğinin yazılı şekle bağlanmasını düzenler; bildirim yazılı yapılmadıkça 347. maddedeki sonuçlar doğmaz.
• 6098 sayılı Kanun m.349: Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracının fesih hakkının eşin rızasına bağlanmasını düzenler; 347. maddedeki fesih yetkisini sınırlar.
• 6098 sayılı Kanun m.328: Belirsiz süreli sözleşmede fesih bildiriminin genel kuralını koyar; 347. maddedeki on yıl kuralı bu genel düzenlemenin konut ve işyeri kiralarına uygulanma biçimini belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.329: Fesih dönemlerini ve bildirim sürelerini düzenler; kiraya verenin on yıl sonrası fesihinde genel hükümlere göre uygulanacak süreleri belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.126: Edimin ifa edilmemesi hâlinde genel hükümlere göre fesih hakkını düzenler; 347/III'teki genel fesih yolunun örneklerinden biridir.
• 6098 sayılı Kanun m.331: Kiralananın sözleşmede öngörülen zamanda teslim edilmemesi veya kullanıma elverişli olmaması hâlinde kiracının genel fesih hakkını düzenler; 347/III kapsamındaki haklardan biridir.
• 6098 sayılı Kanun m.316: Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı hâlinde kiraya verenin genel fesih hakkını düzenler; 347/III'teki genel fesih hakkının bir örneğidir.
• 6098 sayılı Kanun m.332: Kiracının iflası hâlinde kiraya verenin genel fesih hakkını düzenler; 347/III kapsamında değerlendirilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 348. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren veya kiracı tarafından yapılan fesih bildiriminin geçerlilik şeklini düzenler. Madde, fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlamaktadır. Kural, kira ilişkisinin konut veya çatılı işyeri niteliğinde olduğu kiralamalar bakımından uygulanır. Madde, bildirim süreleri, fesih sebepleri, tahliye taahhüdü ve kiralananın tahliyesi gibi konuları düzenlemez; bunlar TBK m.347 ve sonrasındaki hükümler ile TBK m.350 ve 355 vd. kapsamındadır. Ayrıca yenileme ve uzama süresinin hesabı (TBK m.347) ile kira bedelinin artırılması (TBK m.344) bu maddenin kapsamında değildir. Maddenin şekle ilişkin genel yaptırımı ve geçerlilik şartlarının tamamı da bu hükümde ayrıca düzenlenmemiştir.

m.348: hangi kavramlar bilinmeli?

Fesih bildirimi

Kira ilişkisinin sona erdirilmesi iradesini karşı tarafa ulaştıran tek taraflı beyan. Kiraya veren veya kiracı tarafından yapılabilir.

Konut kirası

Kiralananın bir kişi veya aile tarafından barınma amacıyla kullanıldığı kira ilişkisi. Kullanım amacı bu maddenin uygulanıp uygulanmayacağını belirleyen ölçüttür.

Çatılı işyeri kirası

Üstü örtülü bir yapı içinde ticari, sınaî veya mesleki faaliyet için kiralanan taşınmaz. Açık alan kiraları bu kavrama girmez.

Yazılı şekil

Beyanın kâğıt üzerinde yazılı olarak yapılmasını ifade eder. Bildirimin geçerliliği için aranan asgari şekil şartıdır.

m.348: hangi şartlar aranır?

• Kira ilişkisinin konut veya çatılı işyeri kirası niteliğinde olması gerekir.
• Sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin fesih bildiriminin yapılması gerekir.
• Fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması zorunludur; sözlü veya örtülü beyan bu şekli karşılamaz.
• Yazılı bildirim, karşı tarafa ulaşacak biçimde iletilmelidir.

m.348: hangi sonuçları doğurur?

• Konut veya çatılı işyeri kirasında yazılı şekle uyulmayan fesih bildirimi geçersiz olur.
• Yazılı şekil bağlayıcı olduğundan, sözlü fesih beyanı kira ilişkisini sona erdirmez.
• Yazılı şekil şartı yerine getirildiğinde fesih bildiriminin geçerliliği sağlanmış olur; ancak bildirimin haklı sebebe ya da süreye uygunluğu ayrıca incelenir.
• Madde metninde bir aykırılık yaptırımı açıkça belirtilmemiştir; geçersizlik sonucu genel hükümlere ve gerekçeye dayanır.

m.348: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yazılı şekil zorunluluğunu açık alan veya konut dışı kiralara da uygulamak; madde yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsar.
• Sözlü veya telefonla yapılan fesih beyanını geçerli saymak; bu durumda yazılı şekil şartı yerine gelmemiş olur.
• Madde metninde açıkça belirtilmeyen bir geçersizlik yaptırımını kesin biçimde ileri sürmek; yaptırım genel hükümlere ve gerekçeye dayanır.
• Eski Borçlar Kanunu dönemine ait sözleşmelerde 6098 sayılı Kanun m.348 kuralını doğrudan uygulamak; geçici hükümler ayrıca dikkate alınmalıdır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargı kararlarında, konut veya çatılı işyeri kirası niteliğinin tespitinde taşınmazın kullanım amacı esas alınmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/2888 E., 2025/2515 K., 30.04.2025)
• Fesih bildiriminin yazılı şekle uygunluğu, sözleşmenin ilgili maddelerinin birlikte okunmasıyla değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/2888 E., 2025/2515 K., 30.04.2025)
• Dava konusu sözleşmelerde eski Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı durumlarda, 6098 sayılı Kanun m.348 kapsamındaki şekil kuralı doğrudan uygulanmamaktadır. (Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2017/667 E., 2020/571 K., 16.09.2020; Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2017/547 E., 2019/1368 K., 25.12.2019; Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2018/116 E., 2019/291 K., 06.03.2019)

Nasıl ispat edilir?

• Fesih bildirimini ileri süren tarafın, bildirimin yazılı şekilde yapıldığını ispat yükü altındadır; yazılı belge (ihtarname, noter aracılığıyla yapılan bildirim) en güçlü delildir.
• Kira ilişkisinin konut veya çatılı işyeri niteliğini iddia eden taraf, taşınmazın kullanım amacını tanık ve sözleşme metni gibi delillerle ispatlamalıdır.
• Karşı taraf, bildirimin yazılı olmadığını veya ulaşmadığını ileri sürerek savunma yapabilir; bu savunmanın ispat yükü ona aittir.
• Bildirimin karşı tarafa ulaştığı, ihtarname tebliğ belgesi ile ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.347: Kira sözleşmesinin süre sonunda sona ermesi ve uzama ile ilgili bildirim hükümlerini düzenler; m.348 bu bildirimlerin şekli bakımından tamamlayıcıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.350: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği için gereken özel hükümler bu madde ile birlikte değerlendirilir.
• 6098 sayılı Kanun m.346: Gerekçede belirtildiği üzere, kiraya verenin fesih bildirimi için de yazılı şekil aranır.

Madde, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının kira sözleşmesini feshinin eşin rızasına bağlanmasını, rızanın alınamadığı hallerde hâkimden karar istenmesini ve kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimle sözleşmenin tarafı olmasını düzenler. Kiracı ile kiraya veren arasındaki aile konutu kiralarında uygulanır. Maddede; kiraya verenin kira bedelinin ödenmemesi, gereksinim, yeniden inşa ve imar gibi kiraya verenden kaynaklanan dava yoluyla fesih sebepleri düzenlenmez (m.350 ve devamı). Konut dışı kiralar ile kiracının sözleşmeye aykırılık nedeniyle feshi maddenin kapsamında değildir. Sözleşmenin kiraya verence sona erdirilmesinin usulü ile fesih sonrası tahliye süreçleri de bu maddede yer almaz.

m.349: hangi kavramlar bilinmeli?

Aile konutu

Eşlerin birlikte yaşamak amacıyla kullandığı, kira konusu taşınmazın bu niteliği taşıyan kiralanmış konutu. Maddenin uygulanması için taşınmazın aile konutu olarak kiralanmış olması gerekir.

Açık rıza

Kiracı olmayan eşin, kiracının fesih iradesine açıkça onay vermesi. Rızanın örtülü veya sonradan kendiliğinden doğan biçimi maddede aranmaz; açıklık ölçütüne bağlıdır.

Hâkim kararı ile fesih izni

Rızanın alınamadığı ya da eşin haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçındığı hallerde, kiracının hâkimden fesih konusunda karar istemesi üzerine verilen karar. Kiracıya kendi başına fesih yetkisi bu kararla kazandırılır.

Kiracı olmayan eş

Kira sözleşmesinin tarafı olmayan, ancak aile konutunda birlikte yaşayan eş. Bu eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanabilir.

Fesih bildirimi ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresi

Kiraya verenin, sözleşmenin tarafı olan eşe karşı yaptığı fesih bildirimi ile ödeme yapılmazsa feshin gerçekleşeceğini bildiren ihtarın birlikte yapılmasıdır. Maddeye göre bu ödeme süresi kiracıya ve eşe ayrı ayrı bildirilmelidir.

m.349: hangi şartlar aranır?

• Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanmış olması gerekir.
• Kiracının kira sözleşmesini feshetmek istemesi halinde eşinin açık rızası alınmalıdır.
• Rızanın alınması mümkün değilse ya da eş haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınıyorsa, kiracının hâkimden fesih konusunda karar vermesini istemesi gerekir.
• Kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanması halinde, kiraya verenin fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmesi zorunludur.
• Eşin rızası olmadan yapılan fesih, maddenin koruduğu rıza şartını karşılamadığından, bu şartın yerine getirilmemesi fesih iradesinin etkisini engeller.

m.349: hangi sonuçları doğurur?

• Eşin açık rızası olmadan kiracı kira sözleşmesini feshederse, bu fesih maddenin öngördüğü koruma şartını karşılamaz.
• Rızanın alınması mümkün değilse ya da eş haklı sebep olmadan rıza vermekten kaçınıyorsa, kiracı hâkimden karar isteyebilir ve bu karar feshin yolunu açar.
• Kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olursa, kiraya veren fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
• Kiraya verenin bu bildirimleri eşe ayrıca yapmaması, fesih ihtarının kiracıya ve eşe karşı eksik kalması sonucunu doğurabilir.
• Maddede fesih için belirli bir süre öngörülmemiştir; ödeme süresi fesih ihtarının içeriğinden doğar.

m.349: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kiracının eşin rızasını almadan tek başına fesih yapılabileceğini düşünmek; rıza şartı bu fesih için zorunludur.
• Rıza alınamadığında hâkim kararı beklenmeden fesihle sonuç doğacağını varsaymak; hâkim kararı gerekir.
• Kiracı olmayan eşe fesih bildiriminin ayrıca yapılmasına gerek olmadığını düşünmek; maddeye göre her iki tarafa ayrı ayrı bildirim zorunludur.
• Madde 349 ile madde 350'deki kiraya verenden kaynaklanan fesih sebeplerini karıştırmak; m.349 rıza ve hâkim kararı konusudur.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kiraya verenin kiracı olmayan eşe fesih bildirimini ayrıca yapması gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/3374 E., 2025/4997 K., 20.10.2025)
• Aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinde m.349'un, Türk Medeni Kanunu m.194 ile birlikte okunması gerektiği kabul edilmektedir. (12. Hukuk Dairesi, 2025/6714 E., 2025/7775 K., 02.12.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Feshi ileri süren kiracının, aile konutu olarak kiralanmış olduğunu belgelerle (kira sözleşmesi, konutun aile konutu niteliği) ispatlaması gerekir.
• Eşinin açık rızasının alındığını ispat yükü fesih yapan kiracıdadır; rızanın yazılı belge ile kanıtlanması güvenli yoldur.
• Rıza alınamadığını veya eşin haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçındığını iddia eden kiracı, bu durumu tanık ve belgelerle ispatlamalıdır.
• Kiraya verenin kiracı olmayan eşe fesih bildirimini ayrı ayrı yaptığını ispat yükü kiraya verendedir; bildirimlerin tebliğ belgeleri bu konuda önemlidir.
• Kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak taraf sıfatını kazandığını, bildirimin tarihi ve içeriğiyle ispat etmesi gerekir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.348: Aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin fesih bildiriminin geçerlilik koşullarını düzenler; m.349 ile birlikte uygulanır.
• 6098 sayılı Kanun m.350: Kiraya verenden kaynaklanan dava yoluyla fesih sebeplerini düzenler; m.349 bu başlığın dışında kalan rıza ve hâkim kararı konusunu ayrıca ele alır.
• 4721 sayılı Kanun m.194: Türk Medeni Kanunu'nda aile konutuna ilişkin koruyucu düzenlemedir; m.349 bu hükmün birinci, ikinci ve son fıkralarıyla uyumlu kaleme alınmıştır.

Kiraya verenin, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebileceği iki hali düzenler: (1) kiralananın kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanılması zorunluluğu (gereksinim) ve (2) kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekmesi ve bu işler sırasında kullanımın imkânsız olması (yeniden inşa ve imar). Madde, kiraya verenden kaynaklanan bu sebeplerle dava açılmasının süresini ve belirli ile belirsiz süreli sözleşmelerde davanın açılacağı zamanı belirler. Maddenin kiracının kendi kusuru nedeniyle fesh hallerini (m.352) ve kiralananda yapılan değişiklik ve yenilikleri (m.320) düzenlemediği, bunların başka maddelerde yer aldığı dikkate alınmalıdır. Kiraya verenin kiracıya ödeyeceği tazminat veya kiracının tahliye sonrası hakları da bu maddenin kapsamında değildir.

m.350: hangi kavramlar bilinmeli?

Gereksinim (ihtiyaç)

Kiraya verenin veya maddede sayılan yakınlarının, kiralananı konut ya da çatılı işyeri olarak kendisi kullanma zorunluluğudur. Gereksinimin gerçek ve samimi olması gerekir; salt kira artışı elde etme amacıyla ileri sürülen gereksinim bu kapsamda değildir.

Altsoy, üstsoy

Altsoy, kiraya verenin çocuklarını ve torunlarını; üstsoy ise anne, baba ve büyük anne-babayı ifade eder. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler, Türk Medeni Kanunundaki bakım yükümlülüğü çerçevesinde belirlenir.

Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme

Kiralananın yeniden inşa ya da imarı amacıyla yapılan, basit tamirat düzeyini aşan köklü müdahalelerdir. Yalnız geçici ve küçük onarımlar bu kapsamda değerlendirilmez.

Fesih dönemi ve fesih bildirim süreleri

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel kira hükümlerine göre belirlenen fesih takvimidir. Dava süresinin başlangıcı bu takvime göre tespit edilir.

Kullanım imkânsızlığı

Yenileme veya imar işleri sırasında kiracının kiralananı fiilen kullanamaması durumudur. Kullanım bir miktar güçleşmekle yetinilirse bu koşul gerçekleşmiş sayılmaz.

m.350: hangi şartlar aranır?

• Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi için kullanma zorunluluğunun bulunması gerekir (birinci bent).
• Ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekmesi ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması gerekir (ikinci bent).
• Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin sonunda açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde dava, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
• Gereksinim iddiasının gerçek ve samimi olması gerekir; amacı süre sonunda daha yüksek kira elde etmek olan iddia kabul edilmez.
• Kiraya verenin, kendisi ya da yakınları için mevcut konutu veya mesleğini icra edebileceği işyeri bulunuyorsa gereksinim iddiası kabul görmez.
• Dava açma süresi kaçırılmamalıdır; süre geçtikten sonra kiraya veren bu sebeple fesih davası açamaz.

m.350: hangi sonuçları doğurur?

• Gereksinim veya yeniden inşa ve imar koşulları gerçekleşir ve dava bir ay içinde açılırsa kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiracının tahliyesini isteyebilir.
• Belirli süreli sözleşmede dava sözleşme süresinin sonunda açılmalı; bu süre dışında açılan dava bu maddeye dayanarak kabul edilmez.
• Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine ve bildirim süresine uyulmadan açılan dava, sözleşmenin sona erdirilmesi için yeterli değildir.
• Gereksinim iddiası gerçek ve samimi değilse dava reddedilir.
• İkinci bentte kullanım imkânsız değilse, kiralananın yeniden inşa veya imarı bu madde ile tahliye sebebi olmaz.
• Bir ay içinde dava açılmazsa kiraya veren bu sebeple tahliye davası açma hakkını kaybeder.

m.350: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Belirsiz süreli sözleşmede bir aylık süreyi doğrudan sözleşmenin yürürlük tarihinden veya ihtar tarihinden saymak; süre, fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlar.
• Birinci bentteki gereksinim koşuluna kullanım imkânsızlığını eklemek; kullanım imkânsızlığı yalnız ikinci bentte aranır.
• Yalnızca bir kira artışı amacıyla ileri sürülen gereksinimi yeterli saymak; gereksinimin gerçek ve samimi olması gerekir.
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler kavramını Medeni Kanun'a bağlamadan geniş yorumlamak; piyano veya hayvan bağlama gibi amaçlar bu kapsamda değerlendirilmez.
• İkinci bentteki esaslı onarım ile m.319 ve m.320 kapsamındaki küçük onarım ve değişiklikleri karıştırmak; köklü yeniden inşa ve imar olmadıkça m.350 uygulanmaz.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Gereksinim iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığı her türlü delille ortaya konulmalıdır; kiraya verenin oturabildiği bir konutu ya da mesleğini icra edebileceği bir işyeri bulunduğu halde yapılan talep kabul görmemektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/3292 E., 2025/5039 K., 21.10.2025)
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının sözleşme sonunda bir ay içinde açılması gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/3292 E., 2025/5039 K., 21.10.2025; 3. Hukuk Dairesi, 2025/2677 E., 2025/5038 K., 21.10.2025)
• Ġhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davalarında, uygulamada İİK m.272'deki bir aylık sürenin kıyas yoluyla benimsendiği ve Hukuk Genel Kurulunca bu yönde karar verildiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/2419 E., 2015/1358 K., 15.05.2015)
• Kira sözleşmesinin dava dışı bir hissedar ile yapılması halinde, kiraya verenin onayı olmadan kira ilişkisine dayalı tahliye hakkının bu madde ile birlikte değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4817 E., 2024/2908 K., 09.10.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Gereksinimi ileri süren kiraya veren, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu ve birinci bentteki kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunduğunu ispatla yükümlüdür; bu, tanık, keşif ve belge ile yapılabilir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/3292 E., 2025/5039 K., 21.10.2025)
• Kiracı, kiraya verenin mevcut konutunun veya işyerinin bulunduğunu ileri sürerek savunma yapabilir; bu savunmayı ispatlaması gerekir.
• Yeniden inşa ve imar iddiasında kiraya veren, işlerin esaslı nitelikte olduğunu, yapı ruhsatı ve proje gibi belgelerle ortaya koymalı ve kullanım imkânsızlığını ispatlamalıdır.
• Dava açma süresinin belirli süreli sözleşmede sözleşme sonu, belirsiz süreli sözleşmede fesih takvimine göre belirlendiği, bu tarihlerin belgelerle (sözleşme, ihtar) gösterilmesi gerekir.
• Kiraya verenin gereksinimi samimi olmadığı ispat edilirse, kiracı bu hususta bilirkişi raporu ile yargılamada aleyhe sonuç doğurabilecek bir delil sunabilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.320: Kiralananda yenilik veya değişiklik yapılması durumunda kiracının katlanma yükümlülüğünü düzenler. Bu işlerin kira sözleşmesinin feshini gerektirecek kapsamda olması halinde m.350 uygulanır.
• 6098 sayılı Kanun m.319: Kiralananda yapılacak küçük onarım ve değişikliklerde kiracının katlanma yükümlülüğünü düzenler; m.350/b.II kapsamındaki köklü işler bu maddenin dışında kalır.
• 6098 sayılı Kanun m.352: Kiracının kendi kusuruyla kira sözleşmesini sona erdirme halleri (iki haklı ihtar gibi) düzenlenir; bu madde ile kiraya verenden kaynaklanan sebepler birbirinden ayrılır.
• 4721 sayılı Kanun: Türk Medeni Kanunundaki bakım yükümlülüğü, birinci bentte sayılan 'kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler' kavramının sınırını belirler.
• 2004 sayılı Kanun m.272: Maddenin gerekçesinde belirtildiği üzere, uygulamada bir aylık dava süresinin kaynağı olarak anılan İcra ve İflas Kanunu hükmüdür; dava süresini düzenlemek için kıyas yoluyla başvurulmuştur.

Bu madde, kiralananı sonradan edinen kişinin (yeni malikin) konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesini sona erdirebilmesini düzenler. Hakkın kullanım yollarını, yani sözleşme süresi içinde altı ay sonra açılacak dava ile sözleşme süresinin bitiminden sonra bir ay içinde açılacak dava yolunu gösterir. Gereksinim sahibi kişilerin kimler olduğunu ve bildirim yükümlülüğünü de kapsar. Kiralananın el değiştirmesinin kira sözleşmesine etkisini (satımın kirayı bozmaması) düzenlemez (m.310). Kiracının tahliye edilmeme ve uzama hakkı ile kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle fesih ilişkisi, ayrı kurallara tabidir (m.347-350). Kiralananın yeni malike geçmesinin tapu ve el değiştirme kuralları ile yeni malikin haklarının ilgili kanunlardaki karşılığı bu maddenin kapsamı dışındadır.

m.351: hangi kavramlar bilinmeli?

Kiralananı sonradan edinen kişi

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananın mülkiyetini ya da kiralananda bu maddeye konu başka bir hakkı edinen kişidir. Kiraya verenin yerine geçen yeni malik bu kapsamdadır.

Gereksinim

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğudur. Salt istek veya tercih yetmez, kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.

Yazılı bildirim

Edinen kişinin gereksinimini kiracıya yazılı olarak bildirmesidir. Bu bildirim, dava hakkının kullanılabilmesi için aranan şekil ve süre koşuludur.

m.351: hangi şartlar aranır?

• Kiralananın, kira sözleşmesi kurulduktan sonra edinen kişi tarafından edinilmiş olması gerekir.
• Kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğinde bulunmalıdır; bu madde konut ve işyeri kiraları dışındaki kiralarda uygulanmaz.
• Edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi bulunmalıdır.
• Birinci fıkra yolunda edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durum kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir.
• Birinci fıkra yolunda dava, bildirimden sonra altı ay geçtikten sonra açılmalıdır; altı aylık süre içinde açılan dava bu yoldan kabul edilmez.
• İkinci fıkra yolunda gereksinim sebebiyle fesih davası, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

m.351: hangi sonuçları doğurur?

• Birinci fıkra şartları gerçekleşirse yeni malik, altı ay sonra açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
• Birinci fıkrada bildirim bir ay içinde yapılmamışsa bu yoldan fesih hakkı kullanılamaz.
• İkinci fıkra şartları gerçekleşirse yeni malik sözleşme süresinin bitiminden sonra bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Yeni malik sözleşme süresi içinde ikinci fıkra yolunu kullanamaz; bu yol süre bitiminden sonrasına ilişkindir.
• Konut veya çatılı işyeri dışındaki bir kiralananda gereksinim sebebiyle bu maddeye dayalı fesih mümkün değildir.
• Birinci fıkrada yazılı bildirim yapılmadan açılan dava, bu maddeye dayanılarak kabul edilemez.
• Madde, yeni malike ikinci bir fesih yolu tanır; bunun için gereksinim koşulu her iki yolda da aranır.

m.351: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Birinci fıkra ile ikinci fıkrayı karıştırmak; altı aylık beklemeyi sözleşme süresi bitimi sonrası davaya da uygulamak.
• Altı ay dolmadan birinci fıkra yolunda dava açmak ve bu davanın kabul edileceğini varsaymak.
• Bir aylık bildirim süresini edinme tarihi yerine tebliğ tarihinden başlatmak.
• Bu maddeyi konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda uygulamak.
• Gereksinimi yalnızca yeni malikin kendisi ile sınırlamak; eşi, altsoyu ve üstsoyu gibi kişilerin gereksinimini yok saymak.
• Mülga 6570 sayılı Kanun'un 7/d hükmünü bu maddenin yerine yürütmek.
• İkinci fıkra için bildirim koşulunun da aranacağını varsaymak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Uygulamada yeni malik davalarında hangi fıkraya dayanıldığı önem taşır; davacının dayanağı açıkça 351/1 veya 351/2 olarak belirtilmelidir ve mahkemeler dayanağa göre süre hesaplaması yapmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2025/2624 E., 2025/3931 K., 09.09.2025; 3. Hukuk Dairesi, 2024/4100 E., 2025/1496 K., 11.03.2025)
• Altı aylık süre, edinme tarihinden başlayarak hesaplanmakta; bildirimin tebliğ tarihi ile dava tarihi arasındaki farka göre dava açılma zamanı değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/1060 E., 2025/1497 K., 11.03.2025)
• Mülga 6570 sayılı Kanun'un 7/d hükmüne dayanılarak açılan davalarda, eski mevzuatın yeni malik kavramı ile bu maddenin ilişkisi tartışılmakta; mahkemeler davanın 351. madde kapsamında görülmesi gerektiğini kabul etmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4817 E., 2024/2908 K., 09.10.2024)
• Yeni malik, kiralananı mirasla edinmiş olsa da bu maddeye dayanabilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4817 E., 2024/2908 K., 09.10.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Yeni malik, kiralananı kira sözleşmesinden sonra edindiğini tapu kaydı veya edinme belgesi ile ispatlamakla yükümlüdür.
• Yeni malik, gereksinimini ve bu gereksinimin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için bulunduğunu ispatlamakla yükümlüdür; konut veya işyeri kullanım zorunluluğu somut olaya göre tanık, belge ve keşifle ortaya konur.
• Yazılı bildirimin yapıldığı ve tarihinin bir ay içinde olduğu, bildirimin kiracıya ulaştığı ve tebliğ belgeleriyle ispat edilir; bildirim yoksa birinci fıkra yolu kullanılamaz.
• Kiracı, gereksinimin gerçek olmadığını ya da kullanım amacının başka olduğunu iddia ederse bu savunmayı ispatlamakla yükümlüdür.
• Dava açma tarihi ile edinme ve bildirim tarihleri arasındaki sürelerin hesabı açıkça belgelenmelidir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.310: Kiralananın el değiştirmesinde kira sözleşmesinin yeni malike geçtiği kuralını koyar; bu madde ise yeni malike ayrıca gereksinim sebebiyle fesih yolu tanır.
• 6098 sayılı Kanun m.347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasına ilişkin genel çerçeveyi çizer; bu madde bu korumaya yeni malik bakımından istisna getirir.
• 6098 sayılı Kanun m.350: Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle fesih hakkını düzenler; bu madde yeni malik için benzer bir yol açar, ancak koşulları ayrıdır.
• 6570 sayılı Kanun m.7: Mülga kanunun ilgili bendi, bu maddenin karşılığı olarak gerekçede anılır; yürürlükte değildir.

Kiracıdan kaynaklanan üç özel tahliye sebebini düzenlemektedir: yazılı tahliye taahhüdüne uyulmaması, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi ve kiracının/eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması. Kiracıdan kaynaklanmayan veya bu üç özel hal dışındaki genel fesih sebeplerini kapsamaz.

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle: hangi kavramlar bilinmeli?

Yazılı tahliye taahhüdü

Kiralananın teslim edilmesinden sonra kiracı tarafından kiraya verene verilen ve belli bir tarihte kiralananın boşaltılacağını içeren yazılı taahhüt.

İki haklı ihtar

Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki kez ihtar çekilmesine neden olunması.

Oturmaya elverişli konut

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde mülkiyetinde bulunan ve oturulabilecek durumdaki konut.

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle: hangi şartlar aranır?

• Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve belirli bir tarihi içermesi
• Tahliye taahhüdüne rağmen kiralananın boşaltılmaması ve bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurulması veya dava açılması
• Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle bir kira yılı içinde yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması
• İki haklı ihtar nedeniyle kira süresinin ve ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması
• Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu konutun varlığını bilmemesi
• Konut sahipliği nedeniyle sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle: hangi sonuçları doğurur?

• Şartlar gerçekleştiğinde kiraya veren bir aylık hak düşürücü süreler içinde icra takibi başlatabilir veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Şartlar gerçekleşmediği veya süresinde başvuru yapılmadığı takdirde kiraya veren bu maddeye dayanarak tahliye talep edemez.

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kiralananın tesliminden önce alınan tahliye taahhütlerine dayanarak işlem yapmak.
• Bir aylık dava veya icra başvuru süresini kaçırmak.
• İki haklı ihtarın aynı kira yılı veya dönemi içinde kurallara uygun şekilde tamamlanmadığı durumlarda dava açmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için mutlaka kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması şartı aranmaktadır.
• İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davalarının, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması zorunludur.
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içindeki konutunun oturmaya elverişli olması ve bu durumun sözleşme kurulurken kiraya veren tarafından bilinmemesi aranır.

Nasıl ispat edilir?

• Yazılı tahliye taahhüdünün teslimden sonra verildiğini ve tarihini ispat yükü kirayaverene aittir.
• İki haklı ihtarın yazılı olarak yapıldığını ve sürelerin gerçekleştiğini ispat yükü kirayaverene aittir.
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde konutu olduğunu ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmediğini ispat yükü kirayaverene aittir.

Madde, kiraya verenin kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmek istediği hallerde dava açma süresinin uzamasını düzenler. Kiraya verenin yazılı bildirimi üzerine sürenin bir kira yılı kadar uzayacağını hükme bağlar. Maddede sürenin uzatılmasına ilişkin ayrım, sona erdirmenin kiraya verenden mi yoksa kiracıdan mı kaynaklandığına göre yapılmaz. Madde, dava açma süresinin kendisini, bu süreye hangi davaların bağlı olduğunu, sözleşmeyi sona erdiren hakkın kapsamını ve kira sözleşmesinin yazılı şekline ilişkin kuralları düzenlemez (m.350, m.351, m.352). Zamanaşımının kesilmesi ve durması (m.154, m.155, m.156, m.158) ile zamanaşımı süresi kavramı da bu maddenin konusu değildir.

Dava süresinin uzaması: hangi kavramlar bilinmeli?

Dava açma süresinin uzaması

Kiraya verenin, dava açma süresi dolmadan kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmesi halinde, dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılmasıdır. Uzama, bildirim yapıldığı anda değil, bildirimin hukuki etkisiyle kendiliğinden doğar.

Yazılı bildirim

Kiraya verenin dava açacağını kiracıya ilettiği yazılı irade açıklamasıdır. Madde bildirimin hangi araçla yapılacağını ayrıca belirtmez; uygulamada ihtarname kullanılmaktadır.

Dava açma süresi

Kiraya verenin, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanabileceği süredir. Bu süre, sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hükümlere göre belirlenir ve bu maddenin kendisi süreyi tanımlamaz.

Uzayan kira yılı

Bildirim üzerine dava açma süresinin uzadığı, izleyen bir kira yılı dönemidir. Uzama, bildirimin yapıldığı kira yılının sonuna bağlı olarak hesaplanır.

Dava süresinin uzaması: hangi şartlar aranır?

• Kiraya verenin, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme hakkına dayanması gerekir; bu hak 350, 351 veya 352. maddelerdeki sebeplerden birine dayanmalıdır.
• Kiraya verenin dava açma süresi henüz dolmamış olmalıdır.
• Kiraya verenin dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir.
• Bildirim, en geç davanın açılması için öngörülen süre içinde yapılmış olmalıdır; sürenin dolmasından sonra yapılan bildirim uzama etkisi doğurmaz.
• Kiraya verenin, bildirimde bulunduktan sonra bir kira yılı içinde dava açması gerekir.

Dava süresinin uzaması: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya veren, dava açma süresi dolmadan kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
• Uzamış süre içinde dava açılırsa, kiraya verenin sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirme hakkı korunmuş olur.
• Bildirim yapılmadan süre dolarsa, kiraya veren bu maddeye dayanarak süreyi uzatamaz ve hakkını yitirir.
• Bildirim, dava açma süresinin dolmasından sonra yapılırsa uzama etkisi doğmaz.
• Madde yalnız dava açma süresini uzatır; sözleşmeyi sona erdiren hakkın dayanağını ve kapsamını değiştirmez.

Dava süresinin uzaması: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bildirimin sürenin dolmasından sonra yapılmasını uzama sebebi saymak; uzamanın yalnız süre içinde yapılan bildirimle doğduğunu göz ardı etmek.
• Bildirim yapıldığında uzamanın hemen dava açma hakkı doğurduğunu sanmak; uzamış süre içinde dava açılması gerektiğini unutmak.
• Uzamayı sözleşmenin süresinin uzaması ile karıştırmak; madde yalnız dava açma süresini uzatır, kira sözleşmesinin süresini değil.
• Madde m.350 ve m.351 sebeplerini ayırıp yalnız birine uygulamak; madde her iki durumda da sebep ayrımı yapmadan uygulanır.
• Bildirimin şeklini sözlü yapmak veya yazılı şekil koşulunu gözden kaçırmak; madde yazılı bildirim şartı koymaktadır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Dava açma süresi dolmadan kiracıya gönderilen ihtarnamede dava açılacağının bildirilmesi, süreyi bildirimi izleyen uzayan kira yılı sonuna kadar uzatmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2018/3080 E., 2018/6171 K., 31.05.2018; 3. Hukuk Dairesi, 2017/8734 E., 2018/1505 K., 22.02.2018)
• Uzayan kira yılı sonu, sürenin uzamasıyla belirlenen son tarih olarak kabul edilmektedir; bu tarihe kadar açılan dava süresinde açılmış sayılmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2018/3080 E., 2018/6171 K., 31.05.2018; 3. Hukuk Dairesi, 2017/8734 E., 2018/1505 K., 22.02.2018)
• Maddenin uygulanabilmesi için bildirimin, sürenin dolmasından önce kiracıya tebliğ edilmiş olması aranmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2018/3080 E., 2018/6171 K., 31.05.2018; 3. Hukuk Dairesi, 2017/8734 E., 2018/1505 K., 22.02.2018)
• Madde kiraya verenin sebebine göre ayrım yapmadan uygulanmaktadır; kiracının yazılı bildirime itirazı uzama etkisini ortadan kaldırmamaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4817 E., 2024/2908 K., 09.10.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Dava açma süresinin uzadığını ileri süren kiraya veren, yazılı bildirimi yaptığını ispatlamakla yükümlüdür; bildirim çoğunlukla ihtarname ile yapıldığından tebliğ belgesi asıl delildir.
• Bildirimin tebliğ tarihi, sürenin dolmasından önce olmalıdır; bu tarih tebliğ belgesiyle ispatlanır ve tarih tartışmalıysa karşı taraf tebliğin geç yapıldığını ileri sürebilir.
• Kiracı, bildirimin dava açma süresi dolduktan sonra yapıldığını ileri sürerse, bu savunmayı kendisi ispatlamalıdır; tebliğ tarihinin geç olduğunu gösteren belge sunmalıdır.
• Dava açılışı, uzamış sürenin içinde kalmalıdır; dava dilekçesinin mahkeme kalemine kaydı tarihi bunun ölçütüdür (HMK m.118 ile karşılaştırınız, ancak bu bilgi madde metninde yer almaz).

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.350: Kiraya verenin gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme hakkını düzenler; bu maddedeki dava açma süresi, m.353'e göre uzayabilir.
• 6098 sayılı Kanun m.351: Yeni malikin gereksinimi sebebiyle sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkindir; bu hâlde de dava açma süresi m.353'e göre uzayabilir.
• 6098 sayılı Kanun m.352: Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla sona erdirmeyi düzenler; m.353 bu maddede belirtilen dava açma süresi için de uygulanır.

Madde, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilememesini düzenler; yani kiracının korunmasına dair bu hükümlerin sözleşmeyle kiracının zararına daraltılmasını engeller. Madde, konut ve işyeri kiralarında dava yoluyla fesih ve tahliye hallerine ilişkin emredici hükümlerin kapsamını belirler. Maddenin kendisi fesih sebeplerini, ihbar ve tahliye sürelerini tek tek saymaz; bunlar ilgili kira hükümlerinde yer alır. Kiracının sözleşmeyle kendi aleyhine düzenleme yapabileceği hallerin dışında kalan hükümler bakımından bu madde uygulanır. Kiraya verenin sözleşmeyle fesih imkânını genişletmesi, dava yoluna gitmeden kiracıyı bağlayan düzenlemeler ve ihbar süreleri maddenin doğrudan konusu değildir; bunların düzenlendiği hükümler ayrıca incelenmelidir. Kira sözleşmesinin genel hükümleri (m.299 vd.) ile kiracının sözleşmeyle uzayan süreleri, kiracının tahliye taahhüdü (m.352) ve kira bedelinin artırılması yoluna gidilmesi (m.344 vd.) ayrı konulardır ve bu madde kapsamına girmez.

Dava sebeplerinin sınırlılığı: hangi kavramlar bilinmeli?

Dava yoluyla sona erdirme

Kira sözleşmesinin kiraya verenin mahkemeye başvurarak fesih ya da tahliye talep etmesiyle sona erdirilmesidir. Sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini veya tarafların anlaşmasını kapsamaz.

Kiracı aleyhine değiştirilemezlik

Dava yoluyla fesih ve tahliyeye ilişkin hükümlerin, sözleşme ile kiracının aleyhine daraltılamaması ya da kaldırılamamasıdır. Kiracının lehine genişletilmesi bu yasağın kapsamı dışındadır.

Emredici hüküm

Tarafların sözleşmeyle ayrı bir düzenleme yapamayacağı kanun hükmüdür. Bu madde kapsamındaki hükümler, kiracının aleyhine olacak biçimde tarafların iradesiyle değiştirilemez.

Dava sebeplerinin sınırlılığı: hangi şartlar aranır?

• Düzenlemenin dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin bir hüküm olması gerekir.
• Düzenlemenin kiracı aleyhine olacak biçimde sözleşmeyle değiştirilmiş olmaması gerekir.
• Değişikliğin, kiracının dava yoluyla korunma olanağını daraltıcı, kaldırıcı ya da ağırlaştırıcı nitelikte olduğu tespit edilmelidir.
• Kiracı aleyhine olmayan, kiracının lehine düzenlemelerin bu yasağın dışında kaldığı kabul edilmelidir.

Dava sebeplerinin sınırlılığı: hangi sonuçları doğurur?

• Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlere aykırı, kiracı aleyhine bir sözleşme kaydı geçersizdir.
• Kiracının lehine olan düzenlemeler, bu maddenin yasağı kapsamında değildir ve geçerli kalır.
• Madde, kiracı aleyhine olan kaydı geçersiz kılar; kaydın kalan kısmının akıbeti ayrıca değerlendirilir.

Dava sebeplerinin sınırlılığı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Maddeyi kiracı lehine olan düzenlemelere de uygulamak; yasak yalnız kiracı aleyhine kayıtları kapsar.
• Tacir kiracı ve işyeri istisnasını konut kiralarına da yaymak; sekiz yıllık uygulanmama dönemi işyeri kiralarında ve belirli kiracı gruplarında söz konusudur.
• İstisnanın süresini sürekli kabul etmek; dönem 1.7.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl olarak belirtilmiştir ve güncel uygulamada bu süre dikkate alınmalıdır.
• Kiracı aleyhine kaydın tamamını geçersiz saymak; sözleşmenin kalan kısımlarının geçerliliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• İşyeri kiralarında, kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olması hâlinde, m.354'te anılan m.323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354 hükümlerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2017/1843 E., 2021/1100 K., 28.09.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2014/223 E., 2015/2025 K., 30.09.2015; 6. Hukuk Dairesi, 2015/11357 E., 2016/4430 K., 06.06.2016)
• Bu dönemde tacir kiracı bakımından kiraya verene dava yoluyla fesih konusunda tanınan koruma hükümlerinin uygulanamayacağı ve bu nedenle tarafların sözleşmede farklı düzenleme yapabileceği yönündeki yorum, uygulamada ayrıca değerlendirilmiştir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2475 E., 2024/217 K., 17.01.2024)
• Yüksek Mahkeme, kiracının tacir olup olmadığını ve kiralananın işyeri niteliğini somut olaya göre tespit ederek bu istisnanın uygulanıp uygulanmayacağına karar vermektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/2951 E., 2025/3118 K., 28.05.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Kiracı aleyhine değiştirilemezlik iddiasında bulunan taraf, sözleşme kaydının kiracı aleyhine olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Kiracının tacir olup olmadığı, kiralananın işyeri niteliği ve kiraya verenin kamu hukuku tüzel kişisi olup olmadığı gibi istisna unsurlarını ileri süren taraf, bunları ticaret sicili kayıtları ve sözleşme ile ispatlar.
• Sözleşme kaydının kiracı lehine olduğunu savunan taraf, bu yönü yazılı sözleşme metni ile ispatlar.
• Kiracı aleyhine olan kaydın geçersizliği bakımından, sözleşmenin yazılı biçimde bulunması ve kaydın içeriğinin tespiti önemlidir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.323: Kiraya verenin dava yoluyla sözleşmeyi feshetmesine ilişkin korunma hükümleri bu maddenin koruması altındadır; m.354 bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesini engeller.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.325: Kira ilişkisinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin korunma hükmüdür ve m.354'ün kapsamındadır.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.331: Dava yoluyla fesih ve tahliye hallerine ilişkin koruma hükmüdür; m.354 kapsamında kiracı aleyhine değiştirilemez.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.340: Dava yoluyla kira ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin hüküm olarak m.354'ün kapsamındadır.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.343: Dava yoluyla fesih ve tahliye hallerine ilişkin korunma hükmüdür; bu maddenin yasağı kapsamındadır.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344: Kiracının korunmasına ilişkin dava yoluyla sona erdirme hükümleri arasında yer alır; m.354 ile birlikte kiracı aleyhine değiştirilemez.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.346: Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin korunma hükmü olarak m.354 kapsamındadır.

Kiraya verenin, gereksinim veya yeniden inşa ve imar amacıyla boşalttığı konut ve çatılı işyeri kiralarında, taşınmazı belirli bir süre eski kiracısı dışındaki kişilere yeniden kiralamasını sınırlayan yasağı ve bu yasağa aykırılığın tazminat sonucunu düzenler. Hüküm, kiraya verenin ve eski kiracının ilişkisine uygulanır. Maddenin düzenlemediği konular şunlardır: gereksinim nedeniyle tahliye davasının koşulları ve ihtiyacın ispatı (m.350 ve m.351), yeniden inşa ve imar nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi (m.350/b), kiracının öncelik hakkına ilişkin usul dışındaki kira bedeli ve sözleşme şartları, alt kira ve kiranın devri (m.322 ve m.323), ile kiracının tazminat dışındaki hukuki yollarına ilişkin genel sorumluluk hükümleri.

Yeniden kiralama yasağı: hangi kavramlar bilinmeli?

Yeniden kiralama yasağı

Kiraya verenin, gereksinim veya yeniden inşa ve imar nedeniyle boşalttığı taşınmazı belirli süre başkasına kiralamasını engelleyen kuraldır. Yasak haklı sebep bulunmadığı sürece geçerlidir ve üç yıl boyunca sürer.

Haklı sebep

Yasağın istisnasını oluşturan, kiraya verenin üç yıl dolmadan başkasına kiralamasını meşru kılan olgudur. Hâkim somut olayın durum ve koşullarına göre değerlendirir; genel bir liste bulunmaz.

Öncelik hakkı

Yeniden inşa ve imar sonrası eski kiracıya, yeni durumdaki taşınmazı yeni kira bedeliyle kiralama imkânı tanıyan haktır. Kiraya veren yazılı bildirimde bulunur ve kiracı bir ay içinde kullanmalıdır.

Yeni kira bedeli

Yeniden inşa ve imar sonrası taşınmazın değişen durumuna göre belirlenen kira bedelidir. Öncelik hakkı, eski kira bedeli yerine bu yeni bedel üzerinden kullanılır.

Son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedeli

Tazminatın alt sınırını belirleyen ölçüttür. Eski kiracının kiraya verene son kira yılında ödediği tutarın bir yıllık toplamı esas alınır.

Yeniden kiralama yasağı: hangi şartlar aranır?

• Kiraya verenin gereksinim veya yeniden inşa ve imar amacıyla kira sözleşmesini sona erdirmiş ve kiracıyı taşınmazdan boşalttırmış olması gerekir.
• Taşınmazın konut veya çatılı işyeri niteliğinde bulunması gerekir.
• Kiraya verenin taşınmazı üç yıl dolmadan eski kiracısı dışındaki kişiye kiralamaması gerekir; üç yıllık süre boşaltmanın gerçekleştiği tarihten itibaren işler.
• Yeniden inşa ve imar hâlinde, eski kiracının öncelik hakkı yazılı bildirimle kiraya verenin tarafından sona erdirilmiş olmalı ya da bu hak kullanılmamış olmalıdır; aksi hâlde taşınmaz üç yıl dolmadan başkasına kiralanamaz.
• Yasağın istisnası olarak kiraya verenin haklı bir sebebinin bulunması gerekir; bu hâlde üç yıl dolmadan da kiralama yapılabilir.
• Tazminat sorumluluğunun doğması için kiraya verenin yasağa aykırı biçimde başkasına kiralama yapmış olması gerekir.

Yeniden kiralama yasağı: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya veren, gereksinim amacıyla boşalttığı konut veya çatılı işyerini üç yıl dolmadan eski kiracısı dışında birine kiralarsa, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır.
• Yeniden inşa ve imar hâlinde kiraya veren öncelik hakkı sona erdirilmeden taşınmazı üç yıl dolmadan başkasına kiralarsa aynı tazminat yükümlülüğü doğar.
• Haklı sebeple üç yıl dolmadan yapılan kiralamada kiraya veren tazminat sorumluluğundan kurtulur.
• Eski kiracının öncelik hakkını bildirim üzerine bir ay içinde kullanması hâlinde kiraya veren taşınmazı ona yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden kiralamak zorundadır.
• Kiraya veren boşaltmayı sağlamadan ve dava ya da takip yoluna gitmeden, sadece bildirimle kiracıyı tahliye ettirdiyse bu hüküm yine uygulanır; kiracının iyiniyetle tahliyesi korunur.
• Tazminat hükmü emredici niteliktedir; kiraya verenin yasağa aykırı davranmasının bedeli olarak öngörüldüğü için taraflar sözleşmeyle bu sorumluluğu kaldıramaz ve azaltamaz.

Yeniden kiralama yasağı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yasağı yalnızca dava veya icra yoluyla yapılan tahliyeye bağlamak; hüküm boşaltmayı sağlamaya bağlıdır ve iyiniyetle yapılan boşaltma da yeterlidir.
• Üç yılı, kiralama tarihinden değil boşaltmanın gerçekleştiği tarihten saymamak; süre boşaltmayla başlar.
• Tazminatı kira bedelinin tamamı ya da son yıl dışındaki bir dönemin kirası üzerinden hesaplamak; ölçü son kira yılında ödenmiş bir yıllık bedeldir.
• Haklı sebebi genel bir kiraya verme gerekçesi sayarak kolayca kabul etmek; haklı sebep somut olayda ispat edilmesi gereken bir olgudur.
• Yeniden inşa ve imar hâlinde öncelik hakkı bildirimi yapılmadan üç yılı beklemenin yeterli olacağını düşünmek; öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl dolmadan kiralanamaz.
• Konut ve çatılı işyeri dışındaki taşınmazlara kuralın uygulanacağını varsaymak; yasak yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür.
• Bir ay süreyi öncelik hakkı bildiriminin yapılmasından değil, eski kiracının fiilen öğrenmesinden saymak; süre yazılı bildirimle başlar.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Gereksinim iddiasının kiraya veren veya kiralananı ondan edinen yeni malikten gelebileceği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3099 E., 2025/3540 K., 24.06.2025)
• Kiraya verenin yeniden inşa ve imar nedeniyle dava açmadan ve kiracıyı dava ya da icra yoluyla tahliye ettirmeden taşınmazı üç yıl içinde başkasına kiralaması hâlinde tazminat koşullarının oluştuğu kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/3203 E., 2024/1683 K., 14.05.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2023/4399 E., 2024/2384 K., 18.09.2024)
• Kiracı, kiraya verenin ihtarına iyiniyetle inanarak boşaltmışsa dava ya da icra takibi yapılmamış olsa bile tazminat hükmünün uygulanacağı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/3203 E., 2024/1683 K., 14.05.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2023/4399 E., 2024/2384 K., 18.09.2024)
• Tazminat hesabında son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinin esas alındığı; bu bedelin dava tarihinden itibaren yasal faizle istenebileceği kabul edilmektedir. (6. Hukuk Dairesi, 2014/9261 E., 2015/6839 K., 02.07.2015)
• Kiraya verenin yıkım kararından vazgeçip tadilat yapması ve taşınmazı tahliye sonrası üçüncü kişiye kiralamaması hâlinde yasağın ihlal edilmediği yönünde değerlendirme yapıldığı görülmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/594 E., 2025/4275 K., 24.09.2025)
• Kiraya verenin haklı sebebi ispatlaması hâlinde tazminat yükümlülüğünün doğmayacağı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3099 E., 2025/3540 K., 24.06.2025; 3. Hukuk Dairesi, 2023/3548 E., 2024/3863 K., 26.11.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Tazminat talebinde bulunan eski kiracı, kiraya verenin üç yıl dolmadan eski kiracı dışındaki kişiye kiralama yaptığını ispatla yükümlüdür; kiralama sözleşmesi, tapu kaydı veya kullanım bilgisi bu amaçla kullanılabilir.
• Eski kiracı, son kira yılında ödediği kira bedelini makbuz, banka kaydı veya kira sözleşmesiyle ispatlamalıdır; tazminat tutarı bu belgelere göre belirlenir.
• Kiraya veren, haklı sebebin varlığını ispatla yükümlüdür; bu savunma kiraya verenin tarafında bulunduğu için haklı sebebi kanıtlamadıkça tazminattan kurtulamaz.
• Yeniden inşa ve imar hâlinde öncelik hakkına ilişkin yazılı bildirimin yapılıp yapılmadığı, kiraya verenin yazılı bildirimiyle ispat edilir; bildirim yoksa öncelik hakkının kullanılamadığı kabul edilir.
• Gereksinim veya yeniden inşa iddiasının kiraya veren tarafından ortaya konulduğu ve samimi olduğu, kiraya verenin tanık ve belge ile ortaya koyması gerekir; ihtar ve kiracının boşaltma belgesi, iyiniyet savunmasında önemlidir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.350: Yeniden inşa ve imar amacıyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralananın boşaltılmasının koşullarını düzenler; m.355/II'deki yasak bu boşaltma hâline bağlıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.351: Kiraya verenin gereksinim iddiasına dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilmesinin koşullarını düzenler; m.355/I'deki yasağın ön koşulu olan gereksinim boşaltmasının kapsamını belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.322: Kiracının alt kira hakkını düzenler; kiraya verenin taşınmazı başkasına kiralaması ile kiracının alt kiralaması arasındaki ayrımı kurar.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ölümü hâlinde kira sözleşmesinin hangi kişiler bakımından sürdürüleceğini düzenler: ölen kiracının ortakları, bunların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlar. Kiracının ölümünün genel kira hükmündeki etkisi, sözleşmenin sürdürülmesinin koşulları ve sürdürme hakkının kapsamı bu maddenin konusudur. Maddenin uygulanması kiracı ölümü ile sınırlıdır. Genel kiralarda kiracının mirasçılarının fesih hakkını düzenlemez (m.333). Kiraya verenin ölümünün kira ilişkisine etkisini düzenlemez. Kiracının ölümü nedeniyle yapılacak fesih bildiriminin usulünü ve fesih dönemini düzenlemez (m.333). Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin sebepleri ve tahliye davası süresini düzenlemez (m.350-352). Ayrıca kiralananın geri verilmesine ilişkin sonuçları düzenlemez (m.372).

Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

Ortak

Ölen kiracıyla birlikte aynı meslek ve sanatı yürütmek üzere ortaklık ilişkisi içinde bulunan kişidir. Yalnızca kiralananda birlikte oturan veya ortak kullanan kişi bu sıfatı taşımaz.

Aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçı

Ölen kiracının mirasçısı olup, kiralananda ölen kiracının yürüttüğü meslek ve sanatı devam ettiren kişidir. Mirasçı sıfatı tek başına yeterli değildir; mesleğin aynı olması aranır.

Aynı konutta oturan

Kiracının ölümü anında kiralanan konutta onunla birlikte fiilen yaşayan kişidir. Maddenin konut kiralarına özgü bu kişi grubu, konut kiralarını kapsar; kiralanan çatılı işyeri ise bu grup için geçerli değildir.

Sözleşmenin sürdürülmesi (taraf olarak)

Bu kişilerin, kiracının ölümüyle sözleşmeye yeni taraf olarak girmesi ve kira ilişkisini kendi adlarına devam ettirmesidir. Kiraya verenin fesih hakkı doğmaz; sözleşme mevcut koşullarıyla devam eder.

Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi: hangi şartlar aranır?

• Kiracının gerçek kişi olarak ölmüş olması gerekir; tüzel kişi kiracılarda bu madde uygulanmaz.
• Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması gerekir; diğer kira türlerinde m.333 uygulanır.
• Sürdürme hakkı, ölen kiracının ortağına, bu ortağın aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçısına veya ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturan kişiye tanınmıştır; bu sıfatlardan birinin varlığı aranır.
• Sürdürme hakkını kullanan kişi sözleşmeye ve kanun hükümlerine uymalıdır; sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli ve diğer yükümlülükler ile kanunun öngördüğü kurallar bu kişiler bakımından da bağlayıcıdır.
• Sürdürme hakkı bakımından ayrıca bir fesih bildirimi veya onay gerekmez; kiraya verenin fesih iradesi bu hakkı ortadan kaldırmaz, ancak kanunda öngörülen tahliye sebepleri saklıdır.

Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Koşullar varsa, ölen kiracının ortakları, aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları veya aynı konutta oturanlar kira sözleşmesinin tarafı olarak sözleşmeyi sürdürür.
• Sürdürme hakkı, kiraya verene fesih imkânı tanımaz; kiraya veren kiracının ölümü nedeniyle sözleşmeyi bu maddeye dayanarak feshedemez.
• Sürdürme hakkını kullanan kişi sözleşmeye ve kanun hükümlerine uymak zorundadır; uymazsa kiraya veren genel tahliye sebeplerine dayanabilir.
• Kanun, sürdürme hakkını kullanmak için kiracının mirasçılarına ayrı bir bildirim yükümlülüğü getirmemiştir; madde metni bu konuda açıklama yapmamaktadır.
• Maddede tahliye, tazminat veya kira bedeli artışı bakımından ayrı bir hüküm yoktur; bu konular genel hükümlere tabidir.
• Kiracının ölümü, konut ve çatılı işyeri kiralarında kendiliğinden sözleşmeyi sona erdirmez.
• Madde yedek veya emredici niteliği açıkça belirtmemiştir; ancak sürdürme hakkını sözleşmeyle kaldırmak, genel kabule göre kiracı aleyhine bir değişiklik niteliğinde görülür (metinde açıkça belirtilmemiş; sonucundan çıkarılmıştır).

Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kiracının ölümü hâlinde m.333'ü konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulamak; bu kiralarda özel hüküm olan m.356 esas alınmalıdır.
• Her mirasçıyı, ortağı veya oturan kişiyi sürdürme hakkı sahibi saymak; hakkın yalnızca üç grup ile sınırlı olduğu ve aynı meslek ve sanatın yürütülmesi koşulunun aranması gerektiği gözden kaçırılmamalıdır.
• Ölen kiracının genel mirasçısı ile m.356'daki ortak veya aynı konutta oturanı aynı statüde görmek; birincisi miras yoluyla, ikincisi bu maddenin doğrudan düzenlemesiyle taraf olur.
• Kiraya verenin kiracının ölümü nedeniyle sözleşmeyi kendiliğinden feshedebileceğini varsaymak; m.356 bu fesih imkânını tanımamaktadır.
• Ticari meslek kiracısının ortağı ile sadece kiralananda birlikte oturan kişiyi karıştırmak; her iki grubun aranan koşulları farklıdır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kiracının ölümü hâlinde ölen kiracının ortağının veya aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçısının kira sözleşmesini sürdürdüğü kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/220 E., 2025/3634 K., 15.09.2025)
• Sözleşmenin sürdürülmesi için kiracının ortak veya aynı meslek mirasçısı olduğunu kanıtlayan belgelerin ibrazının gerekli olduğu kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/220 E., 2025/3634 K., 15.09.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Sürdürme hakkını ileri süren kişi, ölen kiracının ortağı, aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçısı veya aynı konutta oturan olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Ortaklık ilişkisi, ticaret sicili kaydı, vergi kaydı veya meslek birliği belgesi ile; mirasçılık veraset ilamı ile; aynı konutta oturma ise nüfus kaydı veya tanık beyanı ile ispatlanabilir.
• Kiraya veren, sürdürme hakkını kullananın sözleşmeye veya kanuna uymadığını ileri sürüyorsa bu aykırılığı ispatla yükümlüdür.
• Kiraya verenin, kiracının ölümü nedeniyle sözleşmenin sona erdiğini iddia etmesi hâlinde, sürdürme koşullarının bulunmadığını ispat yükü kendisine düşer.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.333: Genel kira sözleşmelerinde kiracının ölümü hâlinde mirasçıların yasal fesih bildirim süresine uyarak fesih hakkını düzenler; m.356 konut ve çatılı işyeri kiralarında bunun yerine sürdürme hakkı getirdiği için bu maddeyle karşılaştırılmalıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.354: Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla sona erme sebeplerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler; m.356'nın sürdürme hakkı bakımından sınırlayıcı çerçeve oluşturur.
• 6098 sayılı Kanun m.313: Genel hükümde kiracının ölümünün kira ilişkisine etkisini düzenler; konut ve çatılı işyeri kiralarında m.356'nın özel hüküm olarak uygulanmasına karşılık gelen genel kuraldır.