Genel hükümler ve kiraya verenin borçları

TBK m.299, kira sözleşmesinin tanımını yapar ve kira ilişkisinin asli edimlerini (kullandırma veya kullandırmayla birlikte yararlandırma borcu ile kira bedelini ödeme borcu) belirler. Hüküm, konut, çatılı işyeri, ürün ve genel kira ayrımı gözetmeksizin bütün kira türlerini kapsar. Kira sözleşmesinin kurulması, kiralananın teslimi, kiraya verenin ayıptan sorumluluğu, kira bedelinin belirlenmesi ve artırımı, sözleşmenin sona ermesi ve tahliye gibi konuları düzenlemez; bunlar TBK'nın kiraya ilişkin diğer hükümlerinde yer alır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler (m.339-356) ile hak kiralamasına ilişkin m.357 de bu maddenin kapsamı dışındadır.

Tanımı: hangi kavramlar bilinmeli?

Kira sözleşmesi

Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği borç sözleşmesidir. Sözleşme, tarafların edimlerini birbirine bağlayan bir karşılıklı borç ilişkisi kurar.

Kiralanan şey

Kira sözleşmesinin konusunu oluşturan eşyadır; taşınmaz ya da taşınır olabilir. Haklar kiraya konu olamaz; hak kirası ancak ürün kirası niteliğinde olduğunda m.357 kapsamında değerlendirilir.

Kullandırma borcu

Kiraya verenin kiracıya kiralananı kullanım imkânı içinde bırakma yükümlülüğüdür. Kiralananın kullanılmasına engel olunmaması da bu borcun parçasıdır.

Yararlandırma borcu

Kiralananı kullanmanın yanında, kiralananın meyvelerinden ya da sağladığı diğer faydalardan kiracının yararlanmasını sağlama yükümlülüğüdür. Bu borç kiraya verenin kullandırma borcuna eklenebilir.

Kira bedeli

Kiracının kiralananın kullanımı ya da yararlanma karşılığında ödemeyi üstlendiği asli edimdir. Madde metninde hizmet sözleşmelerindeki 'ücret' yerine bu terim kullanılmıştır.

Tanımı: hangi şartlar aranır?

• Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını bırakmayı üstlenmiş olması gerekir.
• Üstlenilen edimin konusu bir şey olmalıdır; haklar bu sözleşmenin konusu olamaz.
• Kiracının karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenmiş olması gerekir; bedelsiz kullandırma kira sözleşmesi niteliği taşımaz.
• Taraflar bu edimleri karşılıklı olarak üstlenmiş olmalıdır; kullandırma ile bedel arasında karşılıklılık bulunmalıdır.

Tanımı: hangi sonuçları doğurur?

• Maddedeki unsurlar birlikte gerçekleştiğinde sözleşme kira sözleşmesi olarak nitelendirilir ve kira hükümleri uygulanır.
• Kira bedeli kararlaştırılmamışsa veya bedelsiz kullandırma kararlaştırılmışsa, sözleşme bu tanıma uymaz ve kira hükümleri doğrudan uygulanmaz.
• Konut veya çatılı işyeri kiralanmışsa m.339-356 özel hükümleri, bunların dışında kalan hallerde genel kira hükümleri uygulanır.
• Nitelendirme sözleşmenin adına değil, içerdiği edimlere göre yapılır; taraflar sözleşmeye kira adını koymuş olsa da unsurlar bulunmuyorsa kira sözleşmesi kurulmuş sayılmaz.
• Bu madde emredici nitelikte bir sözleşme tipi kurar; taraflar tanımdaki unsurları ortadan kaldıran bir sözleşmeyi kira olarak adlandıramaz.

Tanımı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Sözleşmenin adına bakarak kira saymak; oysa nitelendirme içerdiği edimlere göre yapılır.
• Bedelsiz kullandırmayı kira sözleşmesi saymak; kira bedeli unsuru eksik olduğu için m.299 kapsamına girmez.
• Kiraya verenin yararlandırma borcunu yalnızca kullanım borcu ile karıştırmak; tanım her iki borcu da ayrı ayrı sayar.
• Hak kiralamasını genel kira sözleşmesi saymak; m.299'un konusu şeydir, haklar için m.357 ayrıca değerlendirilir.
• Konut veya çatılı işyeri kiralarında yalnızca m.299'a bakıp özel hükümleri (m.339-356) göz ardı etmek.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kira sözleşmesi olup olmadığı tespit edilirken m.299'daki unsurların varlığına bakılır; sözleşmenin adının önemi yoktur. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/852 E., 2024/320 K., 06.06.2024)
• Kiralananın konusunun taşınmaz olması ile konut veya çatılı işyeri niteliği ayrı ayrı değerlendirilmekte; bu ayrım uygulanacak özel hükmü belirlemektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2026/330 E., 2026/139 K., 21.01.2026; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, 2025/6252 E., 2026/74 K., 14.01.2026)
• Kira ilişkisinden doğan alacak davalarının görev ve yargılama usulü bakımından ilgili hükümler birlikte değerlendirilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2026/330 E., 2026/139 K., 21.01.2026; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, 2025/6252 E., 2026/74 K., 14.01.2026)

Nasıl ispat edilir?

• Kira sözleşmesinin varlığını ileri süren taraf, kiraya verenin kullandırma veya yararlandırma yükümlülüğünü ve kiracının bedel ödeme yükümlülüğünü ispatlamakla yükümlüdür.
• Sözleşmenin yazılı olması zorunlu değildir; kira ilişkisi tanık, kira bedeli ödemelerine ilişkin banka kayıtları ve kiralananın fiilen teslimi gibi delillerle ispatlanabilir.
• Karşı taraf, sözleşmenin bedelsiz olduğunu, bir kullanım ilişkisinin kira değil başka bir sözleşmeye dayandığını veya kira bedelinin ödendiğini savunabilir; bu savunmaların ispat yükü de kendisindedir.
• Kiralananın konusunun bir hak olduğu iddiasında bulunan taraf bu niteliği ispatlamalıdır; aksi halde m.299'un konu kısıtı uygulanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.339-356: Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleri içerir; m.299 tanımına uyan bu kiralarda öncelikle uygulanır.
• 6098 sayılı Kanun m.357: Hak kiralamasını düzenler; m.299'un konu kısıtı nedeniyle haklar kira konusu sayılmaz, yalnız ürün kirası ayrı değerlendirilir.
• 6098 sayılı Kanun m.1: Sözleşmenin kurulmasına ilişkin genel hükümler; kira sözleşmesinin de kurulmasında uygulanır.

TBK m.300, kira sözleşmesinin süresine ilişkin temel ayrımı düzenler: kira sözleşmesinin belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabileceğini belirtir ve belirli süreli sözleşmenin tanımını yapar. Kendiliğinden sona erme ve belirsiz süreye dönüşme sonuçları maddede değil, ilgili hükümlerdedir. Madde, tüm kira sözleşmeleri bakımından genel olarak uygulanır; konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü kurallar bu maddenin kapsamında değildir. Belirli süreli sözleşmenin sona ermesinin ayrıntılı sonuçlarını (kendiliğinden sona erme, zımni yenileme) (m.327) düzenlemez. Belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirim sürelerini (m.328) düzenlemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında uzama ve kiracı-kiraya veren hakları (m.347) ile olağanüstü fesih (m.330) bu maddenin konusu değildir.

Kira süresi: hangi kavramlar bilinmeli?

Belirli süreli kira sözleşmesi

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın kendiliğinden sona eren kira sözleşmesidir. Süre açık veya örtülü olarak belirlenebilir.

Belirli olmayan süreli kira sözleşmesi

Belirli süreli sözleşmenin tanımına uymayan, yani süre sonunda kendiliğinden sona ermeyen tüm kira sözleşmelerinin kanunen kabul edildiği türdür. Taraflar süre konusunda sessiz kalmışsa veya belirsiz süreli kurmak istediklerini açıkça belirtmişse bu tür sözleşme doğar.

Bildirim olmaksızın sona erme

Sözleşmenin, süre dolduğunda ayrıca fesih beyanı gerekmeden kendiliğinden bitmesidir. Belirli süreli sözleşmenin ayırt edici özelliği bu niteliktir.

Kira süresi: hangi şartlar aranır?

• Kira sözleşmesinin bir süreye bağlanabilmesi için taraflar açık veya örtülü bir süre belirlemiş olmalıdır.
• Sözleşmenin belirli süreli sayılabilmesi için kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona ermesi öngörülmüş olmalıdır.
• Bu nitelik taşımayan kira sözleşmeleri, belirli olmayan süreli sayılır; yani sözleşmede süre belirlenmemişse veya süre sonunda kendiliğinden sona erme öngörülmemişse belirsiz süreli kabul edilir.

Kira süresi: hangi sonuçları doğurur?

• Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona eren sözleşme belirli süreli sayılır ve süre sonunda kendiliğinden sona erer.
• Süre sonunda sona erme öngörülmemiş kira sözleşmeleri belirsiz süreli sayılır ve bu sözleşmeler ancak fesih ile sona erdirilebilir (m.328 ve devamı).
• Sözleşme belirli süreli olarak kurulmuş ama süre sonunda kiracı kiralananı kullanmaya devam etmişse, bu durum m.327 kapsamında değerlendirilir ve sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşebilir.
• Belirsiz süreli sayılan sözleşmede taraflar, sözleşmede veya kanunda öngörülen fesih süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir; süre sonu bu sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.

Kira süresi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Sözleşmede açık bir süre yazılı değilse sözleşmeyi kendiliğinden belirli süreli saymak; süre belirlenmemişse kanun gereği belirsiz süreli kabul edilir.
• Süresi dolan belirli süreli sözleşmede kiraya verenin ihtar göndermesinin zorunlu olduğunu düşünmek; belirli süreli sözleşme bildirim olmaksızın sona erer.
• Kiracının süre sonrasında kullanmaya devam etmesini her zaman yeni bir sözleşme saymak ya da hiçbir zaman belirsiz süreliye dönüşmediğini düşünmek; bu durum m.327'nin koşullarına bağlıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmeyi süre dolunca kendiliğinden biten sözleşme gibi değerlendirmek; bu sözleşmenin sona ermesi fesih bildirimine bağlıdır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Belirli süreli kira sözleşmesinde süre sonunda sözleşmenin sona erdiğinin kabul edilebilmesi için sürenin açık veya örtülü olarak gerçekten kararlaştırılmış olması gerekir; uygulamada süre iddiasını ileri süren taraf bunu ispatlamak zorundadır.
• Kiracının süre sonrasında kiralananı izinle veya kiraya verenin sessizliğiyle kullanmaya devam etmesi halinde, sözleşmenin belirli süreli olmasına karşın yeni bir belirsiz süreli sözleşmenin kurulduğu kabul edilmektedir.
• Kiraya verenin süre sonunda tahliye talebinde bulunması veya ihtar göndermesi, sözleşmenin örtülü yenilenmesi ihtimalini ortadan kaldırmakta ve sözleşmenin sona ererek tahliye davasının açılabilmesine imkân tanımaktadır.

Nasıl ispat edilir?

• Belirli süreli sözleşme iddiasını ileri süren taraf, süreyi açık veya örtülü olarak kararlaştırıldığını ispatlamakla yükümlüdür; bu ispat kira sözleşmesi yazılı belgesi, sözleşme hükümleri ve tanık beyanlarıyla yapılabilir.
• Sözleşme süresinin sona erdiği ve sözleşmenin kendiliğinden bittiği iddiasını ileri süren kiraya veren, sürenin dolduğunu ve kiracıya ihtar gerekmediğini savunur; kiracı bu savunmaya karşı süre sonrasında kullanmaya devam ettiğini ya da sözleşmenin örtülü yenilendiğini ispatlayabilir.
• Belirsiz süreli sözleşme iddiasında, sözleşmede süre belirlenmediğini ileri süren taraf, yazılı belgede süre bulunmadığını gösterir; süre belirlendiğini iddia eden karşı taraf bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür.
• Kiracının süre sonunda kullanıma devam etmesi ve kiraya verenin buna ses çıkarmaması, uygulamada tanık ve olay delilleriyle ispatlanır; kiraya verenin tahliye yönünde açık iradesini gösteren ihtar veya dava varsa bu delil örtülü yenilemeyi çürütür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.327: Belirli süreli kira sözleşmesinin süre sonunda kendiliğinden sona ermesini ve kiracının kullanmaya devam etmesi halinde belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesini düzenler; m.300'deki belirli süreli tanımın sonuçlarını tamamlar.
• 6098 sayılı Kanun m.328: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim sürelerini düzenler; m.300 uyarınca belirsiz süreli sayılan sözleşmelerin nasıl sona ereceğini belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin uzaması ve kiraya verenin on yıllık uzama sonrası fesih hakkını düzenler; m.300'ün genel kuralına göre özel bir istisna oluşturur.

Madde, kiraya verenin temel borcunu düzenler: kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak. Hükmün ikinci cümlesi, bu borcun konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini, diğer kiralarda ise genel işlem koşulları yoluyla kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini kurar. Madde, kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğunu (m.304 vd.), zapt sorumluluğunu (m.308 vd.) ve bergi, yan gider gibi katlanma yükümlülüklerini düzenlemez. Teslim gecikmesinin temerrüt sonuçları (m.125, m.126) ile ayıp halinde kiracının hak ve def'ileri de bu maddede yer almaz. Kiracının kira bedelini ödeme borcu ve sözleşmenin genel kuruluş koşulları da bu hükmün kapsamı dışındadır.

Teslim borcu: hangi kavramlar bilinmeli?

Teslim borcu

Kiraya verenin kiralananı kiracının zilyetliğine ve kullanımına bırakma yükümlülüğüdür. Teslim, kiracının kiralananı fiilen kullanabileceği duruma getirilmesiyle tamamlanır; hakimiyeti sağlayan araçların (anahtar gibi) teslimi de bu kapsamdadır.

Kullanıma elverişlilik

Kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanım amacına uygun nitelikte bulunmasıdır. Elverişlilik ölçütü genel bir standarda değil, sözleşmede kararlaştırılan amaca göre belirlenir.

Sürekli borç

Kiraya verenin bu borcunun yalnız sözleşmenin başında değil, kira süresi boyunca devam eden bir yükümlülük olmasıdır. Bu nitelik, kiralananın sonradan ortaya çıkan eksikliklerinin de bu borç kapsamında değerlendirilmesini sağlar.

Konut ve çatılı işyeri kirası

Maddenin ikinci cümlesindeki kiracı aleyhine değiştirilemez korumasının kapsamını belirleyen kira türüdür. Çatısız işyerleri (tarla, arsa, bahçe gibi) bu korumanın dışında kalır.

Genel işlem koşulu

Tek tip olarak önceden hazırlanmış ve birçok sözleşmede kullanılmak üzere tasarlanmış sözleşme koşuludur. Diğer kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine düzenleme yalnızca bu yolla yapılamaz; bireysel pazarlıkla yapılan düzenleme bu sınırın dışındadır.

Teslim borcu: hangi şartlar aranır?

• Kiralananın sözleşmede kararlaştırılan tarihte kiracıya teslim edilmesi gerekir; teslim zilyetliğin devri ile gerçekleşir, hakimiyeti sağlayan araçların teslimi de bu kapsamdadır.
• Teslim edilen kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulunması gerekir; elverişlilik maddi, teknik veya hukuki nedenlerden (örneğin işyeri ruhsatının verilmemesi) yoksun olmamalıdır.
• Kiralananın kira süresi boyunca bu elverişli durumda bulundurulması gerekir; kiraya veren kiracının kullanımını engelleyen veya sınırlayan hususları gidermekle yükümlüdür.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında, bu borcu kiracı aleyhine değiştiren veya kaldıran bir anlaşma yapılmamış olmalıdır; böyle bir anlaşma geçersizdir.
• Diğer kira sözleşmelerinde, borcu kiracı aleyhine değiştiren bir düzenleme genel işlem koşulu olarak yer almamalıdır; genel işlem koşulu niteliğindeki bu tür düzenleme yazılmamış sayılır.
• Kiralananın teslim edilmemesi veya ayıplı teslim edilmesi halinde, kiracının ayıptan sorumluluk ve temerrüt hükümlerinden yararlanabilmesi için kiraya verenin borcunu gereği gibi ifa etmediğinin ortaya konulması gerekir.

Teslim borcu: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya veren kiralananı sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim etmezse, borçlu temerrüdü hükümleri uygulanır ve kiracı bu hükümlerden yararlanabilir.
• Kiralanan kararlaştırılan tarihte, ancak kullanıma elverişli olmayan durumda teslim edilirse, bu bir ayıplı ifa sayılır ve kiracı ayıptan sorumluluk hükümlerine (m.304 vd.) başvurabilir.
• Kiralanan teslimden sonra kira süresince kullanıma elverişli tutulmazsa, kiraya veren bu yükümlülüğü ihlal etmiş olur ve ayıptan sorumluluk doğar.
• Teslim borcunun ihlali nedeniyle kiracı sözleşmeyi fesh edebilir veya temerrüt hükümlerine dayanarak sözleşmeden dönebilir; fesih ileriye etkili sonuç doğurur.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin bu borcunu kiracı aleyhine değiştiren veya kaldıran anlaşma kesin hükümsüzdür.
• Diğer kira sözleşmelerinde, genel işlem koşulu olarak kiracı aleyhine konulan düzenleme yazılmamış sayılır.
• Borç teslimin kiracıya ait bir kusurdan dolayı gecikmesi veya kullanımın kiracı tarafından bozulması gibi hallerde kiraya verenin sorumluluğu doğmaz; kiracının bu hususu kendisi açıklaması gerekir.

Teslim borcu: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Teslim borcunu yalnızca fiziksel anahtar teslimi ile sınırlı saymak; zilyetliğin devri ve hakimiyeti sağlayan araçların teslimi kavramının tamamını gözden kaçırmak.
• Elverişliliği genel bir standarda göre belirlemek; oysa elverişlilik sözleşmede amaçlanan kullanıma göre tayin edilir.
• Teslim borcunu yalnız sözleşmenin başına bağlamak; bu borç kira süresi boyunca devam eden sürekli bir yükümlülüktür.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine yapılan anlaşmayı, diğer kiralardaki gibi, genel işlem koşulu koşulu aranmadan geçerli saymak; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu anlaşma kesin hükümsüzdür.
• Diğer kiralarda bireysel pazarlıkla kabul edilen düzenlemeyi genel işlem koşulu gibi yazılmamış saymak; sınır yalnız genel işlem koşulu için geçerlidir.
• Tarla, arsa veya taşınır kiralarında kiraya verenin bu borcunu tamamen ortadan kaldıran bir anlaşmanın her zaman geçerli olduğunu varsaymak; bu sınır yine de genel işlem koşulu ve dürüstlük denetimine tabidir.
• Teslim gecikmesinde temerrüt hükümlerini ayıp hükümleriyle karıştırmak; her iki yolun hangi koşullarda kullanılacağını ayırt etmemek.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kira sözleşmesi, ödeme veya teslim iddialarında yazılı delil başlangıcı olarak değerlendirilmekte; teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği tartışmalıysa bu hususun somut delillerle ortaya konulması beklenmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1848 E., 2021/1423 K., 16.11.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2017/2438 E., 2021/1424 K., 16.11.2021)
• Teslim borcu, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda ve kiracıya fiilen bırakılmış olması ile yerine getirilmiş sayılmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/404 E., 2022/1155 K., 27.09.2022; Hukuk Genel Kurulu, 2020/688 E., 2022/846 K., 07.06.2022)
• Kiraya verenin bu borcu, kiracının bağımsız bir savunma yapmasına imkân veren ve kira bedelinin ödenmesini etkileyen bir koşul olarak ele alınmaktadır; bazı durumlarda kira alacağının doğup doğmadığı kiraya verenin kiralananla ilgili edimlerini yerine getirmesine bağlanmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/992 E., 2023/515 K., 24.05.2023)
• Kira alacağına ilişkin takip ve itirazlarda kiralananın teslim edilmediği iddiası ileri sürüldüğünde, bu iddianın değerlendirilmesi gerekmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1848 E., 2021/1423 K., 16.11.2021)

Nasıl ispat edilir?

• Teslim borcunun yerine getirildiğini ispat yükü kiraya verendedir; teslim tarihi ve kiralananın elverişli durumda bırakıldığı, teslim tutanağı, anahtar teslimi gibi belgelerle veya tanıkla gösterilebilir.
• Kiracı, kiralananın kullanıma elverişli olmadığını (ayıp, kullanım amacını ortadan kaldıran veya azaltan kusur) ileri sürdüğünde bu iddiayı ispatlamak zorundadır; ayıbın varlığı ve kullanım amacını etkilediği somut olarak gösterilmelidir.
• Kiracının kiralananın imar veya ruhsat nedeniyle kullanılamadığı iddiası, bu durumun ticari faaliyeti engellediğinin ispatına bağlıdır.
• Kira sözleşmesi yazılı delil olarak teslimi gösterebilir; ancak teslim tartışmalıysa sözleşme yazılı delil başlangıcı niteliğinde kalabilir ve tanık gibi diğer deliller dinlenebilir.
• Kiraya verenin sorumluluğunu kaldırmak için yapılan anlaşmanın konut ya da çatılı işyeri kirası dışındaki bir kiraya ait olduğunu ve bireysel pazarlıkla yapıldığını ileri süren taraf bunu ispatlamalıdır; genel işlem koşulu olduğunu ileri süren kiracı bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.304: Kiralananın ayıplarından dolayı kiraya verenin sorumluluğunu düzenler; teslim borcunun gereği gibi yerine getirilmemesi halinde kiracı bu hükümlerden yararlanır.
• 6098 sayılı Kanun m.125: Borçlunun temerrüdü halinde alacaklının haklarını düzenler; kiraya verenin teslim borcunu geciktirmesi bu hükümlere göre değerlendirilir.
• 6098 sayılı Kanun m.112: Kiraya verenin kusuruyla teslim borcunun imkânsızlaşması halinde sorumluluk rejimini belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.20: Genel işlem koşullarının sözleşmeye dahil olma ve yazılmamış sayılma koşullarını düzenler; madde metnindeki genel işlem koşulu sınırının dayanağıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.27: Kesin hükümsüzlük yaptırımının dayanağıdır; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine yapılan aykırı anlaşmanın hukuka aykırılık nedeniyle geçersizliğini sağlar.

Madde, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerin kim tarafından karşılanacağını düzenler; kural olarak bu yükümlülükler kiraya verene aittir, ancak sözleşmeyle veya kanunla aksi öngörülebilir. Kiraya verenin bu yükümlülüklere katlanma borcu, kiracıya yüklenen vergi ve giderler ile yan giderler, kiralananın ayıplarından doğan sorumluluk ve kiralananın teslimi ile sözleşme süresince elverişli halde bulundurulması borcu bakımından uygulanır. Kiraya veren ve kiracı arasındaki kira ilişkisinde uygulanır. Madde; kiraya verenin yan giderlere katlanma borcunu (m.303), büyük onarım ve küçük onarım ayrımını (m.304), kiracının yan giderleri ve kullanım giderlerini (m.341) düzenlemez. Kiracının kullanımına bağlı çevre temizlik vergisi gibi kiracıya yüklenen kalemler ile kiralananın ayıbı ve teslim borcu (m.301, m.304 vd.) bu maddede değil, ayrı hükümlerde yer alır.

Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu: hangi kavramlar bilinmeli?

Vergi ve benzeri yükümlülükler

Kiralananın mülkiyetinden veya bulundurulmasından doğan zorunlu sigorta primleri, emlak vergisi, harç, resim ve benzeri mali yükler. Kiralananın kullanımından doğan giderler bu kavrama girmez; onlar yan giderdir.

Aksi kararlaştırılma

Tarafların sözleşmeyle bu yükümlülüklerin kiracıya ya da bölünerek paylaştırılmasını kabul etmesi. Kararlaştırma kurala aykırı olabilmesi için açık ve belirli olmalıdır; genel işlem koşulu niteliğindeki kayıtlar denetime tabidir.

Kanunda öngörülmüş yükümlülük

Kanunun belirli bir yükümlülüğü doğrudan kiracıya yüklemesi. Çevre temizlik vergisinin kiracıya ait olması bu halin örneğidir.

Düzenleyici (tamamlayıcı) hüküm

Tarafların farklı kararlaşmasına imkân veren, sözleşme yapılmadığında uygulanacak hüküm. Madde emredici değildir.

Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu: hangi şartlar aranır?

• Kiralananla ilgili bir zorunlu sigorta, vergi ya da benzeri yükümlülüğün bulunması gerekir; yükümlülüğün kiralananın kendisiyle ilgili olması aranır.
• Tarafların bu yükümlülüğün kimin üzerinde kalacağına ilişkin açık bir kararlaştırması olmamalıdır; aksi halde sözleşme hükmü uygulanır.
• Kanunun bu yükümlülüğü doğrudan kiracıya yüklemiş olmaması gerekir; aksi halde kanun hükmü uygulanır.
• Yükümlülüğün kiraya veren tarafından yerine getirilmesi, kiraya verenin bu borcunu ifa etmesi anlamına gelir.

Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu: hangi sonuçları doğurur?

• Aksi kararlaştırılmamış ve kanunda öngörülmemişse zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler kiraya verene ait olur.
• Kiraya veren bu yükümlülükleri ödediğinde, kiracıya karşı kira bedelinin parçası olmadıkları için genel hükümlere göre talep edebilir; kiracının ödememesi tek başına kira bedelini ödememe temerrüdü ve fesih sebebi sayılmaz.
• Sözleşmede bu yükümlülüklerin kiracıya yüklenmesi kararlaştırılmışsa kiracı bunlara katlanır; ancak bu kayıt kira bedelini artırmaz.
• Kanunda kiracıya yüklenmiş bir yükümlülük (çevre temizlik vergisi) bulunduğunda kiracı, madde gereği değil kanun gereği bu yükümlülüğü karşılar.
• Madde emredici değildir; tarafların aksini kararlaştırması geçerlidir.

Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Emlak vergisini ve sigorta primini kira bedelinin parçası saymak; bu giderlerin ödenmemesini kiracının temerrüdü ve fesih sebebi olarak değerlendirmek.
• Çevre temizlik vergisini, asıl gider gibi kiraya verene ait saymak; bu vergi kanun gereği kiracının sorumluluğundadır.
• Maddeyi emredici hüküm olarak yorumlamak; oysa taraflar sözleşmeyle farklı düzenleme yapabilir.
• Kiracının yan giderlerle (m.303, m.341) asıl giderleri (m.302) karıştırmak.
• Sözleşmede kiracıya yüklenen bir kaydı, açık ve belirli olmadığı hâlde geçerli saymak; genel işlem koşulu niteliğindeki kayıtların denetimi gözden kaçırılır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Emlak vergisi ve çevre temizlik vergisinin sözleşmede kiracıya bırakılmış olması hâlinde, bu kaydın kiracı üzerindeki yükü tarafların açık kararlaştırmasına dayanır ve sözleşme hükmü olarak uygulanır. (3. Hukuk Dairesi, 2018/6066 E., 2018/12636 K., 11.12.2018)
• Vergi ve benzeri yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yüklenmesinin, bu yükümlülükleri kira bedelinin parçası haline getirmediği ve bunların ödenmemesinin kiracının temerrüdü sayılmayacağı yönünde içtihat bulunmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2017/9272 E., 2017/4570 K., 04.04.2017)
• Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, kiralananla ilgili vergi ve benzeri yükümlülüklerin kiraya verene ait olduğu esas alınmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/594 E., 2025/111 K., 08.01.2025)
• Kiraya verenin vergi yükümlülüklerinin hangi kalemleri kapsadığı ve kiracıya yüklenip yüklenmediği, uyuşmazlıkta sözleşme hükmünün ve taraf iradesinin somut olarak yorumlanmasıyla belirlenmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/486 E., 2023/3671 K., 12.12.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Aksi kararlaştırmayı (yükümlülüğün kiracıya yüklenmesini) ileri süren taraf, bu iddiasını kira sözleşmesi ve sözleşmenin ilgili maddesiyle ispatlar; yazılı belge bu konuda en güçlü delildir.
• Kiraya verenin, emlak vergisi ya da sigorta primi gibi bedelleri ödediğini iddia eden taraf, bu ödemeyi tahakkuk belgesi, makbuz ve dekontla ispat eder.
• Kiracının kira bedelini ödememe nedeninin asıl gider olması halinde temerrüdün doğmadığını ileri süren taraf, bu giderin kira bedelinin parçası olmadığını ve kiraya verene ait bulunduğunu gösterir.
• Kanunda kiracıya yüklenmiş bir kalemin (çevre temizlik vergisi gibi) bulunduğunu iddia eden taraf, mükellefiyeti doğuran kanun hükmüne ve kullanım durumuna dayanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.303: Kiraya verenin kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanma borcunu düzenler; m.302 ile asıl gider ve yan gider ayrımını oluşturur.
• 6098 sayılı Kanun m.341: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanım giderlerinin kiracıya ait olduğunu düzenler; m.302'nin kiraya verene yüklediği kalemler bakımından sınır oluşturur.
• 6098 sayılı Kanun m.301: Kiraya verenin kiralananı kullanmaya elverişli halde teslim ve bu durumda bulundurma borcunu düzenler; m.302 yükümlülükleri bu borcun yanında yer alır.
• 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu mükerrer m.44: Çevre temizlik vergisinin mükellefinin kullanan kiracı olduğunu kanunen belirler; m.302'nin 'kanunda öngörülmüş' istisnasının örneğidir.

Kiraya verenin, kiralananın kullanımıyla ilgili olarak kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanma borcunu düzenler. Hüküm kira sözleşmelerinin genel hükümleri bakımından uygulanır; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kullanma giderlerini üstlenmesi ayrı bir kuralla (m.341) düzenlenmiştir. Maddede düzenlenmeyen konular: kiralananın zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri (m.302), kiracının olağan temizlik ve bakım giderleri (m.317), yan giderlerin ödenmemesi halinde feshe ilişkin usul (m.315), yan giderlerin ödeme zamanı (m.314) ve bu giderlerden doğan alacağın zamanaşımı ile belge verme yükümlülüğü.

Yan giderlere katlanma borcu: hangi kavramlar bilinmeli?

Kullanma giderleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanıma bağlı giderlerdir. Bu giderler m.341 uyarınca kural olarak kiracıya aittir.

Kiraya verenin üçüncü kişi aracılığıyla yaptığı gider

Giderin kiraya veren tarafından doğrudan yapılmamış, bir başkası tarafından yapılmış olmasıdır. Bu durumda da gider kiraya verene yüklenir ve kiracıya başvurulamaz.

Yan giderlere katlanma borcu: hangi şartlar aranır?

• Yapılan giderin kiralananın kullanımıyla ilgili olması gerekir.
• Gider kiraya veren tarafından ya da onun adına üçüncü bir kişi tarafından yapılmış olmalıdır.
• Gider, kiracıya yüklenmemiş olmalıdır; sözleşmede aksi kararlaştırılmamış olmalıdır.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri için m.341 uygulanacağından, bu giderler kural olarak kiracıya ait olduğundan m.303 kapsamında değerlendirilmez.

Yan giderlere katlanma borcu: hangi sonuçları doğurur?

• Yan giderler kiraya verene aittir ve kiracıya başvurulamaz.
• Sözleşmede aksi kararlaştırılmışsa yan giderler kiracıya yüklenebilir (m.315 ve m.341 bağlamında).
• Kiraya verenin üstlendiği giderleri kiracıdan talep etmesi, sözleşmede açık bir kayıt olmadan mümkün değildir.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderleri kiracıya aittir; bu giderler için m.303 uygulanmaz.
• Yan gider olmayan harcamalar yan gider sayılarak kiraya verene ya da kiracıya ödetilemez.

Yan giderlere katlanma borcu: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yan gider kavramını kullanma giderleriyle eşit tutmak; yan giderin daha geniş bir kavram olduğunu gözden kaçırmak.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su giderini m.303 ile kiraya verene yüklemek; m.341'in özel hükmünü atlamak.
• Olağan temizlik ve bakım giderlerini yan gider sayıp kiraya verene yüklemek; bunların m.317 uyarınca kiracıya ait olduğunu gözden kaçırmak.
• Vergi ve sigorta giderlerini m.303 kapsamında değerlendirmek; bunların m.302 kapsamında ayrıca düzenlendiğini unutmak.
• Yan gider olmayan harcamaları yan gider sayarak kiracıdan ya da kiraya verenden tahsil etmeye çalışmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yan giderlerin kiraya verene ait olup olmadığının belirlenmesinde, giderin ortak kullanımla ilgili olup olmadığı ve kiralananın türü esas alınmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2018/6066 E., 2018/12636 K., 11.12.2018; 3. Hukuk Dairesi, 2017/9272 E., 2017/4570 K., 04.04.2017)
• Kiraya verenin ödediği yan giderlerin kiracıdan talep edilebilmesi için, kiracının bu yükümlülüğü sözleşme ile üstlendiğinin ortaya konulması gerekmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2018/6066 E., 2018/12636 K., 11.12.2018; 3. Hukuk Dairesi, 2017/9272 E., 2017/4570 K., 04.04.2017)
• Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, kat maliklerinin ortak giderleri ile kira ilişkisindeki yan giderler birlikte değerlendirilmekte; bu giderler için kiracının sorumluluğu, kira bedelinden düşülerek sınırlandırılmaktadır. (İdare Dava Daireleri Kurulu, 2021/555 E., 2021/1560 K., 23.09.2021; İdare Dava Daireleri Kurulu, 2021/373 E., 2021/1563 K., 23.09.2021; İdare Dava Daireleri Kurulu, 2021/278 E., 2021/1561 K., 23.09.2021; İdare Dava Daireleri Kurulu, 2021/621 E., 2021/1564 K., 23.09.2021)

Nasıl ispat edilir?

• Kiraya verenin yan gideri kendisinin ya da üçüncü kişinin yaptığını ve bunun kiralananın kullanımıyla ilgili olduğunu ispat yükü kiraya verene aittir.
• Gider belgeleri (fatura, makbuz, tahsilat belgesi) ispatta esas alınır; kiraya veren bu belgeleri kiracıya göstermek zorundadır.
• Kiracı, giderin kendisine yüklendiğini ileri sürüyorsa bu yükümlülüğü doğuran sözleşme kaydını ispat etmelidir.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, giderin kullanma gideri olduğunu ve m.341 kapsamında kendisine ait olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.302: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri kiraya verene yükler; m.303 ile ayrım yapılmasını gerektirir.
• 6098 sayılı Kanun m.315: Yan giderlerin aksinin kararlaştırılabileceğini ve kiracının yan gider ödememesinin temerrüt ve fesih sonucunu düzenler.
• 6098 sayılı Kanun m.341: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderlerinin kiracıya yüklenmesini düzenler; m.303'ün bu kiralar bakımından yerini alır.
• 6098 sayılı Kanun m.317: Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerinin kiracıya ait olduğunu düzenler; yan giderden ayrılması gerekir.
• 6098 sayılı Kanun m.314: Yan gider borcunun muacceliyetini düzenler.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20: Kat maliklerinin ortak gider paylaşımını düzenler; kiralanan kat bakımından yan gider ayrımında dikkate alınır.

Madde, kiralananın teslim anında taşıdığı ayıpları düzenler. Ayıbın önemli olup olmamasına göre kiracının hangi hükümlere başvurabileceğini belirler: önemli ayıpta temerrüt ya da sonradan ayıplı duruma gelmeden doğan sorumluluk hükümleri, önemsiz ayıpta ise sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin sorumluluk hükümleri. Kiraya verenin sorumluluğunu doğuran kiralananın teslim anındaki ayıbı için kiracıya tanınan yollar bu maddede gösterilir ve hukuki uygulama kiraya verenin kiracıya karşı sorumlu olduğu kişilerle sınırlıdır. Madde, teslimden sonra ortaya çıkan ayıplardan sorumluluğu (TBK m.305 ve devamı), ayıbın giderilmesi, bedel indirimi, fesih ve tazminat seçimlik haklarının ayrıntısını, kiraya verenin kusursuzluğunu ispat yükünü ve sorumluluğu kaldıran sözleşme kayıtlarının sınırlarını düzenlemez (m.305-308 ve m.301). Ayrıca kiracının sözleşmenin kurulduğu anda bildiği ayıplar için kiraya verene başvuramayacağına ilişkin ilke de bu maddede yazılı değildir (m.222 ile kıyas yoluyla uygulanan ilke).

Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk: hangi kavramlar bilinmeli?

Önemli ayıp

Kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun olmaması ya da bu kullanımdan yararlanmayı önemli ölçüde azaltan nitelikte bulunması durumudur. Ayıbın önemli olup olmadığı, kullanıma elverişliliği kaldıran ya da önemli ölçüde eksilten bir eksikliğe bağlıdır.

Önemsiz ayıp

Sözleşmedeki amaca tam uygun düşmemekle birlikte kullanımı çekilmez derecede etkilemeyen ayıptır. Bu ayrım, kiracıya hangi hükümlere başvurabileceğini belirlemek için yapılır.

Teslim anındaki ayıp (başlangıçtaki ayıp)

Kiralananın sözleşmenin kurulduğu ve teslim edildiği sırada mevcut olan ayıbıdır. Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplardan (TBK m.305) ayrı bir rejime tabidir.

Borçlunun temerrüdü

Kiraya verenin kiralananı kararlaştırılan zamanda ve ayıpsız olarak teslim borcunu yerine getirmemesidir. Madde, önemli ayıplı teslimi bu temerrüt hükümleriyle birlikte değerlendirmeye izin verir.

Sonradan ayıplı duruma gelme

Kiralananın teslimden sonra kira süresi içinde ayıplı hale gelmesidir. Bu madde kapsamında, yalnız önemsiz ayıplı teslimde kiracının bu hükümlere başvurabilmesi için ileri sürülür.

Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk: hangi şartlar aranır?

• Kiralananın teslim anında bir ayıp taşıması gerekir; ayıp, sözleşmede bildirilen ya da dürüstlük kuralı uyarınca şeyde bulunması beklenen niteliklerdeki eksiklik olmalıdır.
• Ayıbın önemli olup olmadığı belirlenmelidir; önemli ayıpta kiracı temerrüt ya da sonradan ayıplı duruma gelme hükümlerinden birine, önemsiz ayıpta yalnız sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin sorumluluk hükümlerine başvurabilir.
• Kiracının ayıbı sözleşme kurulurken bilmemesi veya bilmesi gerekmemesi gerekir; bilinen ayıplar bakımından kiraya verenin sorumluluğu doğmaz.
• Kiraya verenin sorumluluğunu kaldıran ya da sınırlayan bir sözleşme kaydı bulunmamalıdır; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu tür kayıtlar kiracı aleyhine geçersizdir (m.301).

Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk: hangi sonuçları doğurur?

• Kiralananın önemli ayıplarla teslim edilmesi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere veya kiraya verenin sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
• Temerrüt hükümlerine dayanılırsa sözleşmeden dönme söz konusu olur; sonradan ayıplı duruma gelme hükümlerine dayanılırsa sözleşmenin feshi söz konusu olur.
• Kiralananın önemsiz ayıplarla teslim edilmesi hâlinde kiracı, yalnız sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
• Önemsiz ayıp bulunan teslimde temerrüt hükümlerine dayanılamaz; kiracı, teslim anındaki bu ayıp nedeniyle sözleşmeyi bu maddeye dayanarak feshedemez.
• Kiracı ayıbı sözleşme kurulurken bilmiş veya bilmesi gerekmişse kiraya veren bu ayıptan sorumlu olmaz.
• Kiraya verenin sorumluluğunu kaldıran veya sınırlayan sözleşme kayıtları, konut veya çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine geçersizdir (m.301).

Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Önemsiz ayıbı önemli ayıp gibi değerlendirip temerrüt hükümlerine dayanmak; bu durumda kiracı yalnız sonradan ortaya çıkan ayıp hükümlerine başvurabilir.
• Teslim anındaki ayıp ile teslimden sonra ortaya çıkan ayıbı karıştırıp m.305 ve devamındaki seçimlik hakları teslim anı ayıbına doğrudan uygulamak.
• Ayıbın önemli olup olmadığını yalnız kiracının subjektif beklentisine göre belirlemek; ölçüt, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişliliğidir.
• Kiracının sözleşme kurulurken bilinen ayıbı gözden kaçırıp kiraya verene sorumluluk yüklemek; bu hâlde m.222'nin kıyas yoluyla uygulanması gerekir.
• Önemli ayıbın doğurduğu sonucu yalnız sözleşmeden dönme olarak anlamak; temerrüt hükümlerine dayanıldığında dönme, sonradan ayıplı duruma gelme hükümlerine dayanıldığında fesih söz konusu olur.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Önemli ayıplı teslim hâlinde kiracının kira bedellerini ödeme yükümlülüğünün sürmesi, bu maddeye dayanılarak kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlerin ileri sürülmesini engellemez. (3. Hukuk Dairesi, 2024/2431 E., 2025/1733 K., 19.03.2025)
• Kiracının sözleşmeyi m.304 gereğince feshetmesi, ayıbın kiralananı kullanıma elverişsiz kılıp kılmadığının değerlendirilmesine bağlanmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2023/5049 E., 2024/3549 K., 06.11.2024)
• Kiralananın ayıbının kiraya verenin kusurunun yokluğu ya da kiracının kusuru nedeniyle doğup doğmadığı, bu maddenin uygulanmasından önce değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/5832 E., 2024/1444 K., 29.04.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2024/237 E., 2024/4068 K., 04.12.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2023/3854 E., 2024/4037 K., 03.12.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2023/5193 E., 2024/3737 K., 20.11.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Ayıbın varlığını ve teslim anında mevcut olduğunu ileri süren kiracı ispatlar; ayıbın kiralananı kullanıma elverişsiz kılacak ölçüde önemli olduğu da kiracının ispat yükü altındadır.
• Ayıbın önemli olup olmadığı, bilirkişi incelemesi ve teslim tutanağı gibi yazılı delillerle ispatlanır; teslim anındaki durum tutanaklarla ortaya konulabilir.
• Kiracının sözleşme kurulurken ayıbı bildiğini ya da bilmesi gerektiğini savunan kiraya veren, bu savunmasını ispatlamakla yükümlüdür.
• Kiraya verenin sorumluluğunu kaldıran bir sözleşme kaydının bulunduğunu ileri süren kiraya veren, bu kaydın geçerliliğini ispatlar; kiralanan konut ya da çatılı işyeri ise kayıt geçersiz sayılır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.305: Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplarda kiracının seçimlik haklarını ve önemli ayıpta fesih hakkını düzenler; m.304 ile birlikte iki ayrı rejimi oluşturur.
• 6098 sayılı Kanun m.306: Ayıbın giderilmesini ve giderilmezse fesih veya bedel indirimi yolunu düzenler; önemli ayıplı teslimde kiracının başvurabileceği sonradan ayıplı duruma gelme hükümlerinin parçasıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.308: Kiraya verenin kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı gidermekle yükümlü olduğunu belirler; m.304'ün zarar yönünü tamamlar.
• 6098 sayılı Kanun m.301: Kiraya verenin ayıp sorumluluğunu kaldıran ya da sınırlayan sözleşme kayıtlarının sınırını çizer ve m.304 kapsamındaki sorumluluğu da etkiler.
• 6098 sayılı Kanun m.125: Borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlerdir; önemli ayıplı teslimde kiracı bu hükümlere dayanabilir.

Bu madde, kira ilişkisi sırasında kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi hâlinde kiracıya tanınan seçimlik hakları (ayıbın giderilmesini isteme, ayıpla orantılı bedel indirimi, zararın giderilmesi) ve önemli ayıp hâlinde saklı tutulan fesih hakkını düzenler. Kiraya verenin sorumluluğu, kiralananın teslim anındaki ayıpları bakımından değil, teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar bakımından uygulanır. Maddenin uygulandığı kişi kiracı ve kiraya verendir. Madde, ayıbın giderilmesi (tamir) isteminin ayrıntılı koşullarını, ayıpsız benzeriyle değiştirme hakkını, fesih hakkının kullanım koşullarını ve kiraya verenin kusuruna bağlı tazminat sorumluluğunu düzenlemez; bunlar TBK m.306, m.307 ve m.308 ile ilgilidir. Teslim anındaki ayıplardan doğan sorumluluk (TBK m.304) ile kiraya verenin üçüncü kişinin hakları nedeniyle sorumluluğu (TBK m.309 vd.) da bu maddenin kapsamı dışındadır.

m.305: hangi kavramlar bilinmeli?

Sonradan ayıplı duruma gelme

Kiralananın teslimden sonra, kira süresi içinde, kiracının egemenlik alanındayken ayıplı hâle gelmesidir. Ayıbın teslim anında mevcut olması hâlinde TBK m.304 uygulanır.

Seçimlik haklar

Kiracının ayıp nedeniyle birbirinin yerine kullanabileceği haklardır: ayıbın giderilmesi, ayıpla orantılı indirim ve zararın giderilmesi. Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını engellemez.

Önemli ayıp

Kiralananın kullanım amacına elverişliliğini ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan ayıptır. Fesih hakkının doğması için aranan niteliktir; madde bu nitelik için ayrıca bir ölçüt koymaz, uygulamada somut olayın değerlendirilmesine bırakılır.

Ayıpla orantılı indirim

Kira bedelinin, ayıbın kiralananın kullanım değerini fiilen azaltan oranında düşürülmesidir. Oran, kiralananın kullanımındaki fiili azalmaya göre belirlenir.

Fesih hakkı (saklı tutulan)

Önemli ayıp hâlinde kiracının, ayıbın giderilmesi istemine ek olarak sahip olduğu sözleşmeyi sona erdirme yetkisidir. Bu hak, madde metninde ikinci fıkrayla saklı tutulmuştur; kullanım koşulları TBK m.306'da düzenlenmiştir.

m.305: hangi şartlar aranır?

• Kiralananın, teslimden sonra ve kira süresi içinde ayıplı duruma gelmiş olması gerekir.
• Kiracının seçimlik haklardan birini kullanması için kiraya verene başvurması gerekir; seçimlik hakların her biri ayrı bir talep olarak ileri sürülebilir.
• Ayıpla orantılı indirim talep ediliyorsa, indirim oranının kiralananın kullanımındaki fiili azalmaya uygun olması gerekir.
• Zararın giderilmesi istenecekse kiraya verenin kusuru ve zararın varlığı ispatlanmalıdır; kusur ve zarar ayrıca madde 308 ve genel hükümlere tabidir.
• Fesih hakkının kullanılabilmesi için ayıbın önemli olması ve TBK m.306 uyarınca koşulların oluşması gerekir; bu hak yalnız önemli ayıp hâlinde saklıdır.

m.305: hangi sonuçları doğurur?

• Kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini isteyebilir; kiraya veren ayıbı gidermekle yükümlüdür.
• Kiracı, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
• Kiracı, ayıptan doğan zararının giderilmesini isteyebilir ve bu istem diğer seçimlik hakların kullanılmasını engellemez.
• Ayıp önemli ise kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır; fesih koşulları ve sonuçları TBK m.306 kapsamında değerlendirilir.
• Ayıp önemsiz ise fesih hakkı doğmaz; kiracı yalnız diğer seçimlik haklardan birini ileri sürebilir.
• Kiraya verenin ayıbı gidermesi, indirim veya tazminat sorumluluğu, kiraya verenin kusuruna bağlı olarak kurulur (TBK m.308 bakımından kusur karinesi bulunmaktadır).
• Kiracının kullandığı seçimlik hakların kapsamı ve sınırı, kiraya verenin ayıpsız benzerle değiştirme hakkı (TBK m.306/III-IV) gibi düzenlemelerle birlikte yorumlanır.

m.305: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Ayıbın teslim anındaki ayıp olduğunu varsayarak TBK m.304 hükümlerini bu maddenin yerine uygulamak; ayıbın ortaya çıkış anı ayrımı yapılmalıdır.
• Önemli ayıp olmadığı hâlde fesih hakkını doğrudan kullanmak; önemsiz ayıpta fesih hakkı doğmaz.
• Zararın giderilmesi istemini diğer seçimlik haklarla birlikte ileri sürülemez saymak; ikinci fıkra ve birinci fıkranın son cümlesi bu yorumu engeller.
• Ayıbın önemli olmasını fesih hakkı için yeterli görmek; madde ile TBK m.306 birlikte okunmalı, fesih için ek koşullar aranmalıdır.
• Kiracının ayıbın bildirilmesi yükümlülüğünü (TBK m.318) ihmal ederek zarar artışından da kiraya verenin sorumlu olduğunu varsaymak.
• İndirim oranını bilirkişi incelemesi yapmadan kira bedelinin yüzdesi olarak genel bir oranla hesaplamak; oran kullanımdaki fiili azalmaya göre belirlenmelidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Ayıpla orantılı indirimin hesabında, bilirkişi raporu ile kiralananın kullanımındaki fiili azalmanın oranının belirlenmesi ve bu orana göre kira bedelinden indirim yapılması kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/5067 E., 2024/3890 K., 27.11.2024)
• Ayıbın önemli olup olmadığının belirlenmesinde uzman bilirkişi incelemesi esas alınmakta; önemli ayıp bulunduğunda fesih hakkının bu maddenin ikinci fıkrası ile saklı olduğu kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2841 E., 2024/1036 K., 06.03.2024)
• Kiraya verenin sorumluluğunun dayanağı olarak bu madde ile TBK m.306 ve m.308 birlikte değerlendirilmekte; kiraya verenin kusuru ve zararın birlikte incelenmesi gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2614 E., 2024/3369 K., 30.10.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2024/1721 E., 2025/1148 K., 26.02.2025)
• Önemli ayıp hâlinde fesih ve tazminat taleplerinin, uygulanan maddelerle (TBK m.301, m.304 ve m.305) birlikte değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/3326 E., 2024/1133 K., 13.03.2024)
• Kiralananın kullanıma elverişli bulundurulmaması hâlinde, talep edilen her hak için ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/5067 E., 2024/3890 K., 27.11.2024; 4. Hukuk Dairesi, 2022/9260 E., 2023/8342 K., 22.06.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Kiracı, kiralananın teslimden sonra ayıplı duruma geldiğini ve ayıbın kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispat etmelidir; bu konuda bilirkişi raporu ve tespit delilleri kullanılabilir.
• Ayıbın önemli olup olmadığı, kiralananın kullanım amacına etkisi üzerinden bilirkişi incelemesi ile belirlenir; kiraya veren, ayıbın önemsiz olduğunu iddia ediyorsa bunu ispat etmelidir.
• İndirim talebinde, kiracı ayıp nedeniyle kullanım değerinde oluşan azalmayı ve bu azalmanın oranını ispat etmelidir; bu konuda uzman bilirkişi raporu esas alınır.
• Zararın giderilmesi talebinde, kiracı zararın varlığını ve miktarını, kiraya verenin kusurunu ise kiracı ileri sürer; kiraya veren kusursuzluğunu ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir (TBK m.308 karinesi).
• Kiraya verenin ayıbı gidermek için kiracıya başvurduğunu ve süre verdiğini iddia etmesi hâlinde, bu başvurunun yazılı delille ispatlanması gerekir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 m.304: Teslim anında mevcut ayıplar için kiracının temerrüt hükümlerine başvurabilmesini düzenler; bu maddenin uygulanma alanını ayırır.
• 6098 m.306: Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih haklarının kullanım koşullarını düzenler; bu maddedeki fesih hakkının dayanağıdır.
• 6098 m.307: Kiracının ayıbın giderilmesini isteme hakkı ile ilgili seçimlik haklara ilişkin ayrıntıları düzenler.
• 6098 m.308: Kiraya verenin kusurunun karine olarak aranmasını ve tazminat sorumluluğunu düzenler; zararın giderilmesi seçeneğinin koşullarını tamamlar.
• 6098 m.317: Kiracının olağan kullanım sonucu oluşan ve gidermekle yükümlü olduğu ayıpları belirler; bu ayıplar bu maddenin kapsamı dışındadır.
• 6098 m.318: Kiracının ayıbı gecikmeksizin bildirme yükümlülüğünü düzenler; kiraya verenin bilmediği ayıplarda zarar artışından sorumluluğu sınırlar.
• 6098 m.309: Kiraya verenin üçüncü kişinin hakları nedeniyle zapttan sorumluluğunu düzenler; bu maddenin kapsamı dışındadır.

Bu madde, kiralananın ayıplı olması hâlinde kiracının kiraya verene karşı kullanabileceği seçimlik hakları düzenler. Bunlar ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteme, ayıbı kiraya veren hesabına giderip masrafı kira bedelinden indirme, ayıpsız benzeriyle değiştirme, sözleşmeyi feshetme ve kiraya verenin değiştirme veya seçimlik hakları önleme yetkisidir. Kiraya veren yönünden ayıpsız benzeriyle değiştirme seçeneği ile seçimlik hakları önleme yetkisi de maddenin kapsamındadır. Kiralananın teslimden önceki ayıpları, kiracının kiralananı kullanmaya başlamasından sonra ortaya çıkan ayıplar için tanınan genel yetkiler ve bunların ayrıntılı rejimi bu maddenin konusu değildir. Kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olduğu ayıplar (m.317), ayıpları kiraya verene bildirme yükümlülüğü (m.318), kiralananın teslim edilmemesi ya da geç teslimi (m.304) ve kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü ile bunun sınırları bu maddede düzenlenmez. Bu hakların zamanaşımı ve düşürücü süreleri de bu maddede yer almaz.

m.306: hangi kavramlar bilinmeli?

Ayıp

Kiralananın sözleşmeye uygun kullanımını engelleyen, sözleşmede kararlaştırılan niteliklerden ya da olağan kullanım amacından uzaklaşan durumdur. Ayıbın kiraya verenin kusuruna bağlı olması gerekmez.

Önemli ayıp

Kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya bu elverişliliği önemli ölçüde engelleyen ayıptır. Fesih hakkının doğması için bu nitelik aranır; kiracının giderme ve bedelden indirme hakkı için ise önem derecesi ayrıca aranmaz.

Uygun süre

Kiraya verenin ayıbı gidermesi için tanınan, somut olayın şartlarına göre belirlenen makul süredir. Tamirin aciliyeti, giderim çalışmasının kapsamı, gerekli iznin alınması ve masraf dökümü gibi unsurlar dikkate alınır.

Ayıpsız benzeri

Kiralananla aynı türden, sözleşmeye uygun niteliklere sahip ve ayıp taşımayan maldır. Taşınmazlarda ayıpsız benzerinin bulunması güçtür; bu nedenle değiştirme hakkı pratikte sınırlı kalır.

Seçimlik haklar

Kiracıya ayıp nedeniyle tanınan, kiraya verenin hesabına giderme, bedelden indirim, değiştirme ve fesih seçenekleridir. Zararın giderilmesini isteme dışındaki haklardan biri kullanıldığında bu hak tükenir.

m.306: hangi şartlar aranır?

• Kiralananda kiracının olağan kullanımından kaynaklanan ve kiracının gidermekle yükümlü olmadığı bir ayıp bulunmalıdır.
• Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini talep etmiş olmalıdır.
• Kiraya veren, kiracının verdiği uygun süre içinde ayıbı gidermemiş olmalıdır; kiraya veren uygun süreyi çok kısa bulursa hemen tamire başlayıp süre uzatımı istemek zorundadır, aksi hâlde süre kabul edilmiş sayılır.
• Kiracının ayıbı kiraya veren hesabına giderme ve bedelden indirme yolunu seçmesi için ayıbın önem derecesi aranmaz.
• Kiracının sözleşmeyi feshedebilmesi için ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen süre içinde giderilmemiş olması gerekir.
• Kiraya verenin ayıpsız benzeriyle değiştirme seçeneğini kullanabilmesi için uygun bir süre içinde ayıbı gidermek yerine değiştirmeyi yapması gerekir.
• Kiraya verenin seçimlik hakları önleme yetkisinin doğması için kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vermesi ve uğranılan zararın tamamını gidermesi gerekir.
• Kiracının ayıbı giderme ve bedelden indirim hakkı, kiraya verenin hesabına yapılan masrafın kira bedelinden indirilmesi için gerekli masraf ortaya konulmuş olmalıdır.

m.306: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya veren, kiracının verdiği uygun süre içinde ayıbı gidermezse kiracı kiraya verenin hesabına ayıbı giderebilir, bundan doğan alacağını kira bedelinden mahsup edebilir.
• Kiraya veren uygun süre içinde ayıbı gidermezse kiracı kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir.
• Ayıp kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırır ya da önemli ölçüde engellerse ve verilen süre içinde giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
• Kiraya veren ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
• Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek kiracının seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
• Kiraya verenin ayıbı gidermemesi hâlinde kiracının sözleşmeyi feshedebilmesi için hâkimin izni gerekmez.
• Madde emredicidir; sözleşmeyle kiracının kiraya verene süre verip ayıbı kendi hesabına giderme hakkı kaldırılamaz. Sözleşmeyle yalnızca kiraya verenin değiştirme ve seçimlik hakları önleme yetkisi bakımından farklı düzenleme yapılabilir.
• Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu kusurlu olmasa da doğar; kiracının veya birlikte yaşadığı kimselerin kusurlu olduğu hâllerde masraflara katılma talep edilebilir.

m.306: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kiracının ayıbı kendi hesabına giderip masrafı indirmesi için önemli ayıp aramak; giderme ve bedelden indirim hakkında önem derecesi aranmaz.
• Uygun süre verilmeden doğrudan fesih ya da değiştirme talep etmek; önce uygun süre verilmesi ve süre içinde giderilmemesi gerekir.
• Kiraya verenin çok kısa süre verdiği durumda bunu gecikmeksizin itiraz etmeden kabul etmiş saymak ya da tersine süreyi hiç dikkate almamak; somut olayda süre makullük yönünden değerlendirilmelidir.
• Seçimlik hakların birden fazlasının aynı anda veya sırayla kullanılabileceğini düşünmek; zararın giderilmesi dışındaki haklardan biri kullanıldığında diğerleri kural olarak tüketilir.
• Sözleşmeyle kiracının ayıbı giderme hakkının kaldırılabileceğini kabul etmek; madde emredicidir.
• Ayıpsız benzeriyle değiştirme hakkının taşınmazlarda kolayca uygulanabileceğini varsaymak; taşınmazlarda ayıpsız benzer bulmak güçtür.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kiracının ayıbı kiraya veren hesabına giderebilmesi için kiraya verenin uygun süreye rağmen ayıbı gidermemiş olması aranır; uygun sürenin makul olup olmadığı somut olayın şartlarına göre değerlendirilir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/852 E., 2024/320 K., 06.06.2024)
• Kiraya verenin çok kısa bulduğu süreye karşı hemen tamire başlayıp süre uzatımı istemesi gerektiği, aksi hâlde verilen sürenin kabul edilmiş sayılacağı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2614 E., 2024/3369 K., 30.10.2024)
• Önemli ayıp durumunda fesih için uygun süreye rağmen giderilmemiş olması aranır; fesih hakkının kullanılıp kullanılmadığı ve sürenin verilip verilmediği somut olayda belirlenir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/1237 E., 2025/4592 K., 06.10.2025)
• Kiraya verenin ayıptan kaynaklanan zararı gidermesi ile kiracının seçimlik haklarını kullanması ilişkisinde, kiraya verenin önleme yetkisini kullanabilmesi için zararın tamamının giderilmesi aranır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/1721 E., 2025/1148 K., 26.02.2025)
• Kiraya verenin ayıplı kiralananı uygun süre içinde gidermemesi hâlinde kiracının ayıbı gidermesine ilişkin sorumluluğun hem m.305 hem m.306 kapsamında değerlendirildiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/886 E., 2025/106 K., 08.01.2025)
• Kiracının kira bedelini ihtirazi kayıt olmaksızın ödemeye devam etmesi ve sözleşmeyi feshetmemesi hâlinde, ayıp iddiasının sonradan ileri sürülmesinin değerlendirmede etkili olabileceği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/122 E., 2025/5223 K., 04.11.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Ayıbın varlığını ve kiralananın sözleşmeye aykırılığını ileri süren kiracıdır; ayıbın varlığı bilirkişi raporu, keşif ve fotoğraf gibi delillerle ispatlanır.
• Kiracının kiraya verene ayıbın giderilmesi için uygun süre verdiğini ispat yükü kiracıdadır; bu süre yazılı bildirimle ispatlanması en güvenli yoldur.
• Kiraya verenin verilen süre içinde ayıbı gidermediği ispat yükü bakımından kiracıya düşer; kiraya verenin gidermiş olduğunu savunması hâlinde bu savunmayı kendisi ispat etmelidir.
• Kiracının ayıbı kiraya veren hesabına giderdiği ve masrafı kira bedelinden indirmek istediği durumda, yapılan giderin miktarı ve faturası ile ispat edilir.
• Kiraya verenin ayıptan doğan zararın tamamını gidermiş olduğunu savunması hâlinde bu savunmayı kendisi ispat etmek zorundadır.
• Kiraya verenin ayıbın kiracının kusurundan kaynaklandığını ileri sürmesi hâlinde bu savunma kiraya verence ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.305: Kiracının ayıp nedeniyle genel haklarını düzenler; m.306 bu hakların ayıbın giderilmesi ve fesih yönünde ayrıntılı rejimini kurar.
• 6098 sayılı Kanun m.317: Kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olduğu olağan ayıpları belirler; bu ayıplar m.306 kapsamı dışındadır.
• 6098 sayılı Kanun m.318: Kiracının ayıpları kiraya verene bildirme yükümlülüğünü düzenler; bildirmemesinin zarar artışına etkisini kapsar.
• 6098 sayılı Kanun m.307: Ayıp nedeniyle kiraya verenin kusuru hâlinde tazminat ve diğer haklara ilişkin hükümler getirir; m.306 seçimlik hakların kullanılmasını düzenler.

Madde, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde kiracının kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteme hakkını düzenler. Hakkın kapsamı, ayıbın kiraya verence öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen dönemdir. Hak, kiralananın kullanımını etkileyen ayıplar bakımından kiracıya tanınır. Maddede ayıbın giderilmesini isteme hakkı, sözleşmenin feshi, ayıpsız benzeriyle değiştirme ve zararın tazmini düzenlenmez; bunlar sırasıyla m.306 ve m.308 ile m.304-305 kapsamındadır. Kiraya verenin üçüncü kişilerin üstün hak iddiası nedeniyle sorumluluğu (zapt) m.309 ve devamındadır. Kiralananın teslim anındaki ayıplarına ilişkin temerrüt hükümleri m.304'te yer alır.

m.307: hangi kavramlar bilinmeli?

Ayıp

Kiralananın kullanımını etkileyen, kiralananın kullanım amacına uygun kullanılmasını engelleyen veya azaltan durumdur. Maddenin uygulanabilmesi için ayıbın kullanımı etkilemesi gerekir.

Ayıpla orantılı indirim

Kira bedelinden, ayıbın kullanımı azaltma ölçüsüne karşılık gelen oranda yapılan indirimdir. İndirim miktarı, ayıbın kullanıma etkisine göre belirlenir ve sabit bir yüzde kanunda öngörülmemiştir.

Ayıbın giderilmesine kadar geçen süre

İndirimin hesaplanacağı dönemin sınırıdır. Başlangıcı ayıbın kiraya verence öğrenilmesi, sonu ayıbın giderilmesidir.

Kullanım azalması

Ayıp nedeniyle kiracının kiralananı gereği gibi kullanamaması durumudur. Hakkın dayanağı olan zarar bu azalmadır; kiracı bu zararını indirimle giderir.

m.307: hangi şartlar aranır?

• Kiralananda kullanımı etkileyen bir ayıbın bulunması gerekir.
• Ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmiş olması veya öğrenilmesi gerekir; öğrenme anından itibaren dönem başlar.
• Ayıbın henüz giderilmemiş olması gerekir; indirim, ayıbın giderildiği ana kadar olan dönem için istenebilir.
• İndirimin ayıpla orantılı olması gerekir; kira bedeli, kullanımdaki azalma ölçüsünde indirilir.
• Ayıbın kiracının kendi kusurundan kaynaklanmaması ve kiracının kiralananı kullanıma elverişli biçimde kullanmaya devam etmesi gerekir.

m.307: hangi sonuçları doğurur?

• Kullanımı etkileyen ayıp varsa ve kiraya veren tarafından öğrenilmişse, kiracı öğrenme anından ayıbın giderilmesine kadar geçen dönem için kira bedelinden orantılı indirim isteyebilir.
• Ayıp giderildiğinde indirim dönemi sona erer; sonraki dönem için kira bedeli tam olarak ödenir.
• Ayıp kullanımı etkilemiyorsa indirim hakkı doğmaz.
• Kiracı ayıbın giderilmesi talebinde bulunup gecikmeksizin bildirim yükümlülüğünü yerine getirmişse indirim hakkı korunur.
• Kiracının indirim hakkı, kiracı kira bedelini ihtirazi kayıt olmaksızın ödemiş olsa da ortadan kalkmaz; ancak ödenen dönem için indirim talebi ayrı bir hesap konusu olur.
• Maddede indirim hakkını kaldıran veya sınırlayan bir sözleşme hükmü düzenlenmemiştir; bu konuda genel hükümler ve emredici nitelik tartışmalıdır.

m.307: sık yapılan hatalar nelerdir?

• İndirim oranını kanunda sabit bir yüzde varmış gibi hesaplamak; oran, ayıbın kullanıma etkisine göre keşif veya bilirkişi ile belirlenir.
• İndirimi ayıbın oluştuğu tarihten itibaren hesaplamak; dönem kiraya verenin ayıbı öğrendiği andan başlar.
• İndirimi ayıbın giderilme talebiyle karıştırmak; indirim seçimlik bir hak değildir, giderim talebiyle birlikte kullanılabilir.
• Kiracının olağan kullanım ayıplarını m.307 kapsamında saymak; bu ayıplar m.317 uyarınca kiracıya aittir.
• İndirim ile zarar tazminini aynı kalemde toplamak; m.308 kapsamındaki zarar ayrı bir talep konusudur.
• Ayıbın kullanımı etkilemediği hâlde indirim istemek; m.307 yalnız kullanımı etkileyen ayıplar için geçerlidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kira bedelinden indirim, ayıbın kullanımı azaltma oranına göre ve ayıbın öğrenilmesinden giderilmesine kadar olan dönem için hesaplanmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2020/410 E., 2020/1479 K., 19.02.2020; 3. Hukuk Dairesi, 2025/293 E., 2025/3946 K., 10.09.2025)
• Kiralananın kullanım alanının sözleşmede gösterilen alandan az olduğunun keşifle tespit edilmesi halinde, eksik alan oranında indirim yapılması kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/293 E., 2025/3946 K., 10.09.2025)
• Kiracının kira bedellerini ihtirazi kayıt olmaksızın ödemesi ve sözleşmeyi ayıp nedeniyle feshetmemesi, m.306 ve m.307 haklarının birlikte talep edilmesini engellemeyecek bir durum olarak değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/122 E., 2025/5223 K., 04.11.2025)
• Ayıbın kiraya verenin sorumluluk alanında olmadığı, kiralananın yasal bir engelle kiraya verilemediği durumlarda da m.307 hükmünün uygulanabileceği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2020/410 E., 2020/1479 K., 19.02.2020)
• Ayıp nedeniyle kira bedelinden indirim talep edilen davalarda, indirim oranının belirlenmesinde kiralananın gerçek kullanım imkânının bilirkişi incelemesiyle tespit edilmesi uygulamada aranmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2025/293 E., 2025/3946 K., 10.09.2025; 3. Hukuk Dairesi, 2024/2431 E., 2025/1733 K., 19.03.2025)
• Kiracının ayıbın giderilmesi talebiyle birlikte indirim istediği, mahkemelerce ayıbın giderilmesi ile indirimin birlikte değerlendirildiği davalarda, m.307 ile m.308 arasındaki ayrımın korunduğu görülmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/5067 E., 2024/3890 K., 27.11.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2023/3299 E., 2024/3249 K., 22.10.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Kira bedelinden indirim talep eden kiracı, kiralananda kullanımı etkileyen ayıbın varlığını ispatlamakla yükümlüdür; bu ispat keşif, bilirkişi raporu ve fotoğraf gibi delillerle yapılır.
• Kiracı, ayıbın kiraya veren tarafından ne zaman öğrenildiğini ispatlamakla yükümlüdür; bildirim yazısı, ihtar veya tanık beyanı bu konuda kullanılabilir.
• Kiraya veren, ayıbın kendi kusurundan kaynaklanmadığını veya ayıbın kiracının olağan kullanımından doğduğunu ileri sürerse, bu savunmayı ispatlamakla yükümlüdür.
• Kullanımın azalma oranı, bilirkişi incelemesiyle belirlenir; kiracı oran hesabında yardımcı delil olarak kira sözleşmesi ve alan ölçümünü sunabilir.
• Kira bedellerinin ihtirazi kayıt olmaksızın ödendiğinin tespiti, kiracının sonradan indirim talebini zayıflatabilecek bir delil olarak değerlendirilir; bu konuda yazılı kayıt aranır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.304: Kiralananın teslim anındaki ayıplarında temerrüt hükümlerinin uygulanmasını düzenler; önemli ve önemsiz ayıp ayrımı burada yapılır.
• 6098 sayılı Kanun m.305: Sonradan ortaya çıkan ayıplardan kiraya verenin sorumluluğunu düzenler; m.307 indirimi bu sorumluluğun bir sonucudur.
• 6098 sayılı Kanun m.306: Kiracının ayıbın uygun sürede giderilmesini isteme ve fesih haklarını düzenler; m.307 indirimi bu hakla birlikte kullanılabilir.
• 6098 sayılı Kanun m.308: Ayıp nedeniyle uğranılan zararın tazminini düzenler; indirim ile zarar tazmini birbirinden ayrı taleplerdir.
• 6098 sayılı Kanun m.317: Kiracının olağan kullanım sonucu oluşan ve kendisinin gidermekle yükümlü olduğu ayıpları belirler; bu ayıplar m.307 kapsamı dışındadır.
• 6098 sayılı Kanun m.318: Kiracının ayıbı bildirme yükümlülüğünü düzenler; bildirimin gecikmesi halinde zarar artışından sorumluluk doğar.

Kiralananın ayıplı olmasından doğan zararların kiracıya tazmini konusunu düzenler; kiraya verenin bu zarardan kurtulmak için kusursuzluğunu ispat etmesi kuralını koyar. Madde kiraya verenin kiralananın ayıbı nedeniyle uğranılan zarardan sorumluluğunu kurar; ayıbın önemli veya önemsiz olması sorumluluğu değiştirmez. Kira ilişkisinde kiraya verenin kiracıya karşı sorumluluğu bakımından uygulanır. Maddenin düzenlemediği konular: kiracının ayıbın giderilmesini isteme ve sözleşmeyi fesih gibi seçimlik hakları (m.304, m.305, m.306); kira bedelinden indirim (m.307); kiraya verenin üçüncü kişilerin üstün hakları nedeniyle zapttan sorumluluğu (m.309); kiralananın el değiştirmesi ve üçüncü kişinin sınırlı ayni hakkı (m.310, m.311); tapu siciline şerh (m.312). Ayıbın kiracının kendi kusurundan doğması hâlinde zararın paylaşılması ise bu maddenin kapsamında ele alınmamıştır.

m.308: hangi kavramlar bilinmeli?

Ayıbı takip eden zarar

Kiralananın ayıbı nedeniyle kiracının malvarlığında ortaya çıkan ve ayıptan doğrudan izleyen zararlardır. Örneğin ayıp yüzünden işin durdurulmasıyla oluşan kâr yoksunluğu veya çatıdan sızan suyun kiracının eşyalarına verdiği zarar bu kapsamdadır.

Kusur karinesi

Kanunun kiraya verenin kusursuz olduğunu ispat etmesini istemesi nedeniyle, kusurun varlığı yönünde kabul edilen ön kabuldür. Kiraya veren aksini ispat ederse sorumluluktan kurtulur; ispat edemezse zarardan sorumlu olur.

Ayıbın önemli veya önemsiz olması

Kiralananın kullanıma etkisine göre yapılan ayrımdır. Bu madde bakımından tazminat sorumluluğunu değiştirmez; ancak seçimlik hakların kullanılabilirliği bakımından ayrı sonuç doğurur.

m.308: hangi şartlar aranır?

• Kiralananın teslimden sonra ayıplı olması gerekir; ayıp kiralananın kullanımını etkileyecek nitelikte bulunmalıdır.
• Kiracının bu ayıp nedeniyle bir zarara uğramış olması gerekir.
• Ayıp ile zarar arasında nedensellik bağı bulunmalıdır.
• Kiraya verenin kusursuz olduğunu ispat edememiş olması gerekir; kusurun karinesi kiraya verene karşıdır.
• Kiraya verenin kusursuzluğunu ispat etmesi halinde tazminat yükümlülüğü doğmaz.

m.308: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya veren kusursuzluğunu ispat ederse kiralananın ayıbından doğan zararı ödemekle yükümlü olmaz.
• Kiraya veren kusursuzluğunu ispat edemezse kiracının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
• Kiracının seçtiği hak ne olursa olsun, yani ayıbın giderilmesi, kira bedelinden indirim ya da sözleşmeden dönme, bu maddedeki zarar tazmini talebi ayrıca ileri sürülebilir.
• Ayıp önemli de olsa önemsiz de olsa kusur karinesi aynı şekilde işler.
• Kiraya verenin kusuru ispat edilmiş ise, kiracının olumlu zararı olarak mahrum kaldığı kâr da talep konusu olabilir.
• Kiraya verenin sorumluluğunu kusursuz sorumluluk olarak nitelendirmek, maddenin kusur karinesi düzeniyle bağdaşmaz.

m.308: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kusur karinesini kiracının kusurunu aramak olarak yorumlamak; oysa karine kiraya verene karşı işler ve kiraya verenin ispat yükü vardır.
• Ayıbın önemsiz olması halinde tazminat sorumluluğunun doğmayacağını sanmak; ayıbın derecesi bu madde bakımından sorumluluğu değiştirmez.
• Maddeyi kiraya verenin kusursuz sorumluluğu olarak okumak; kusur karinesi nedeniyle kiraya veren kusursuzluğunu ispatla sorumluluktan kurtulabilir.
• Teslim almayan kiracının bu maddeye dayanabileceğini düşünmek; teslim öncesi önemli ayıplarda genel borç hükümleri (TBK m.125) esas alınır.
• Zarar talebini ayıbın giderilmesi talebiyle karıştırmak; zarar tazmini ayrı bir talep olup diğer seçimlik haklarla birlikte ileri sürülebilir.
• Ayıpla bağlantısı kopan zararları bu madde kapsamında tazmin etmek; illiyet bağı yoksa sorumluluk doğmaz.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kiraya verenin kusursuzluğunu ispat yükü kendisine ait olduğu için, kiracının ayıp ve zararı ispatlaması yeterli görülmekte ve kiraya verenin özen yükümünü yerine getirdiğini somut delille göstermesi beklenmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3834 E., 2025/2840 K., 14.05.2025)
• Kiracının ayıp nedeniyle mahrum kaldığı kâr kaybı ve zarar kalemleri, bu madde kapsamında tazminat talebi olarak değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3834 E., 2025/2840 K., 14.05.2025)
• Ayıp ile zarar arasındaki illiyet bağının koptuğu hallerde, kiraya verenin sorumluluğunun doğmayacağı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/562 E., 2025/442 K., 22.01.2025)
• Kiraya verenin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olarak değerlendirilmesi, maddenin kusur karinesi düzenine uymamaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/562 E., 2025/442 K., 22.01.2025)
• Kiracının kiraya verenden kiralananı kullanıma hazır halde teslim etmesini ve ayıpsız kullanımı sağlamasını beklemesi gerektiğinde, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde kusur karinesi işletilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/2952 E., 2026/117 K., 14.01.2026)

Nasıl ispat edilir?

• Ayıbın varlığını ve kiralananın kullanıma etkisini ileri süren kiracıdır; ayıp ve zarar ile bunlar arasındaki nedensellik bağını ispatlamalıdır.
• Zararın miktarını ve türünü kiracı belgelerle, örneğin fatura, kayıt, bilirkişi raporu ile ispatlar.
• Kiraya veren kusursuzluğunu, yani gerekli tüm özeni gösterdiğini ispatlamakla yükümlüdür; bu ispatı yazılı belge, tamir kayıtları veya bilirkişi incelemesiyle yapabilir.
• Kiracının uyarısına rağmen gerekli önlemleri almayan kiraya verenin kusuru kolayca kabul edilebilir; bu durumda kiracının uyarıya ilişkin yazılı kaydı önem kazanır.
• Kiracının kendi kusuruyla zararın arttığı iddiası kiraya veren tarafından ileri sürülürse, bu durumu kiraya veren ispatlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.304: Teslim anındaki ayıplar bakımından kiracının hangi hükümlere başvurabileceğini ve önemli-önemsiz ayrımını düzenler; bu maddenin hangi ayıpta uygulanacağını belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.305: Kiracının ayıbın giderilmesi, sözleşmeyi fesih ve tazminat gibi seçimlik haklarını düzenler; tazminat talebinin diğer seçimlik haklarla birlikte ileri sürülebileceğini gösterir.
• 6098 sayılı Kanun m.306: Ayıbın uygun sürede giderilmesini isteme hakkını düzenler; kiracının bu talebini sürdürürken zarar talebini de ileri sürebilmesi bakımından bağlantılıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.307: Kira bedelinden indirim hakkını düzenler; bu madde ile birlikte kiracının kullanma yoksunluğu ve zarar taleplerini ayrı ayrı belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.309: Üçüncü kişinin üstün hak iddiası nedeniyle kiraya verenin zapttan sorumluluğunu düzenler; ayıp değil hak iddiasına dayanır.
• 6098 sayılı Kanun m.125: Genel borç hükümlerinde temerrüt halinde seçimlik hakları düzenler; önemli ayıp nedeniyle teslim almayan kiracı bu hükümlere dayanabilir.